公司4月销售持续大幅下滑，有望受益于政策放宽，建议“区间操作”
万科A(000002)
结论与建议：
公司4月份实现销售面积160.9万平方米，销售金额308.4亿元，YOY分别为-47.9%和-38%。单月销售面积和销售金额持续同比大幅衰退。
由于房地产商风险犹存，市场信心尚未恢复，销量低迷，企业拿地谨慎，在此背景下，有较好现金流和精细化管理能力的大型房企竞争优势凸显，市场集中度将加速提升。在市场下行压力下，近期有更多的城市房地产政策放松，但是市场短期难言见底。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达到183.2亿元和191.3亿元，YOY分别-18.7%和+4.4%，EPS分别为1.58元和1.65元，按目前A股价格计算，2022和2023年对应PE分别为11.8倍和11.4倍，PB为0.93倍；H股对应PE为10.1倍和9.7倍，PB为0.8倍，建议“区间操作”。
公司4月份销售持续大幅下滑，拿地保守：公司4月份实现销售面积160.9万平方米，销售金额308.4亿元，YOY分别为-47.9%和-38%。单月销售面积和销售金额持续同比大幅衰退。公司单月销售均价19167元/平米，MOM+9.3%，YOY+18.85%，连续2个月同比正增长。1-4月，公司累计销售面积为793.6万平米，YOY-43.8%；累计销售金额为1373.4亿元，YOY-40.1%；累计销售均价为17306元/平方米，YOY+6.7%，MOM+2.8%。由于房企暴雷隐患犹存，购房者信心被极大削弱，迭加疫情对收入预期的影响，房地产市场自去年下半年以来的疲弱走势未见改善，销售情况不容乐观。
4月份，公司新增项目1个，总计权益面积8.1万平方米,YOY-97%;总计权益地价2.96亿元,YOY-98.4%。1-4月，公司新增项目累计权益面积为120.9万平方米，YOY-83.8%；累计权益地价为107.1亿元，YOY-79.8%。在销售大幅下降的情况下，公司今年拿地保守。
央行下调住房贷款基准利率，房地产政策进一步放宽：5月15日，央行发布通知，将首套房的商业住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，二套房贷款利率下限不变。此外，实际操作过程中，各地将自主确定辖区内的住房贷款利率加点下限。由于房地产销售全面下滑，4月份新增居民住房贷款为-605亿元，同比少增4022亿元，房地产市场加速回落。本次利率的统一调降有望起到托底房地产市场的作用，具有积极的信号意义。一方面，央行统一下调房贷利率下限后，预计后续各地都将调降房贷利率，从而刺激住房贷款增长；此外，此次政策突破后，我们预计后续房地产政策将会更加灵活，地方有望加大对房地产市场的刺激力度。
盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达到183.2亿元和191.3亿元，YOY分别-18.7%和+4.4%，EPS分别为1.58元和1.65元，按目前A股价格计算，2022和2023年对应PE分别为11.8倍和11.4倍，PB为0.93倍；H股对应PE为10.1倍和9.7倍，PB为0.8倍，建议“区间操作”。
