短期业绩承压下滑，不改稳健发展态势

　　招商蛇口(001979)

　　事件

　　2022年8月29日，招商蛇口发布2022年半年度报告。2022年上半年实现营业收入575.6亿元，同比+28.9%；归母净利润18.9亿元，同比-55.6%。2022年二季度实现营业收入387.6亿元，同比+21.2%；归母净利润14.4亿元，同比-59.7%。

　　点评

　　毛利率下滑，投资受益减少，归母净利润不及预期。公司2022年上半年房地产开发项目大额结转，以致营业收入增加；而归母净利润同比近腰斩，主要原因为：①毛利率下滑，受行业下行影响，社区开发与运营毛利率14.30%，同比下降2.47pct；由于去年同期高毛利项目结转以及今年园区租金减免的影响，园区开发与运营毛利率13.93%，同比下降16.75pct。②投资收益同比减少，去年同期公募REITs产品上市，产生投资收益19.47亿元（税后14.58亿元）。我们预计公司下半年结转速度或加快，而毛利率短期仍然承压，全年业绩或保持稳定。

　　销售韧性优于行业，行业地位稳固。公司2022年上半年实现签约销售金额1188亿元，同比减少32.86%（克而瑞百强房企平均同比下滑约51%），居行业第6，较2021年全年提升1位。加快销售去化速度，14个重点城市销售规模进入当地榜单前十。

　　夯实投资质量，聚焦城市深耕。公司2022年上半年获取土地27宗，新增计容建面420万方，主要位于北京、上海、杭州和苏州等重点城市。拓展渠道丰富，旧改、收并购、合作等模式均有斩获。助力出险房企纾困，与长城资管、佳兆业签署战略协议，推进多个项目合作。

　　投资建议

　　我们预计公司全年开发和持有业务均稳定发展，维持盈利预测不变，2022-24年的归母净利润分别为108.4亿元、129.7亿元、157.0亿元，同比增速分别为4.5%、19.6%、21.0%。维持目标价17.79元/股不变，对应2022-24年PE分别为13.0x、10.6x和8.8x，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约