结算加快，严控费用，审慎投资，多元融资

　　万科A(000002)

　　事件

　　万科 A(000002)发布 2022 年中报，主要内容如下：

　　2022 年上半年公司实现营业收入 2069.16 亿元，同比增长 23.82%，归母净利润 122.23 亿元，同比增长 10.64%， EPS 1.05 元。其中第二季度单季实现营业收入 1442.49 亿元，同比增长 37.58%，归母净利润107.94 亿元，同比增长 10.65%， EPS 0.93 元。

　　核心观点

　　业绩实现两位数增长，正向贡献因素包括收入上升、 期间费用率下降等。 公司上半年归母净利润同比上升 10.64%，业绩同比实现两位数增长。 公司业绩增长的正向因素包括： 1） 结算速度加快， 营业收入同比上升 23.82%； 2）三项费用率均有所下降，销售费用率、 管理费用率和财务费用率分别同比下降 0.24、 0.63 和 0.94 个百分点， 总计下降 1.81 个百分点； 3）土地增值税与营业收入的比例由去年同期的3.99%下降至 3.30%； 4）实际所得税税率由去年同期的 26.75%下降至25.78%。

　　城市深耕效果显著， 41 个城市销售额位居前三。受行业下行影响，公司上半年销售同比下降， 实现销售面积 1290.7 万平方米，销售金额 2152.9 亿元，同比分别下降 41.1%和 39.3%。 公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率， 上半年在 41 个城市销售额位居前三，其中 16 个城市位居第一， 17 个城市位居第二， 8 个城市位居第三。公司上半年末已售未结面积约 4326.8 万平方米，已售未结金额约6672.7 亿元， 对未来业绩可以形成保障。

　　量入为出，审慎投资。 公司上半年投资拿地较为审慎， 坚持量入为出原则，提升投资质量。 报告期内，公司获取新项目 19 个（去年同期为 95 个），总规划计容建筑面积 307.8 万平方米（去年同期为 1506万平方米），权益计容规划建筑面积 213 万平方米（去年同期为 1101万平方米）， 项目总地价 387 亿元（去年同期为 1126 亿元），权益地价总额约 248 亿元（去年同期为 887 亿元）。 公司上半年投资金额中，一二线城市的占比为 95.6%， 楼面地价约为 12567 元/平方米， 相比去年同期明显提升，意味着公司大幅提升了高能级城市的拿地比例。

　　融资渠道多元，融资成本降低， 期限结构优化。 公司保持多元化的融资渠道， 在传统的银行借款以外，积极通过公司债券、中期票据、海外债等融资工具降低融资成本，优化期限结构。 2022 年上半年末，公司有息负债总额 2802.3 亿元，较上年末增长 5.4%； 短期负债占比22.4%，较去年同期下降 9 个百分点；银行借款占比 58.9%，债券占比24.5%，其他借款占比为 16.6%；境内负债占比 76.8%，境外负债占比23.2%。

　　万物云持续成长， 拆分于境外上市获批。 万物云持续成长， 2022年上半年实现营业收入 143.5 亿元，同比增长 38.2%。 其中， 社区空间居住消费服务收入 80.8 亿元，占比 56.3%，同比增长 34.8%；商企和城市空间综合服务收入 51.1 亿元，占比 35.6%，同比增长 39.7%；AIoT及 BPaaS 解决方案服务收入 11.6 亿元，占比 8.1%，同比增长 59.0%。万物云拆分并于境外上市已获批准， 通过资本市场支持有望获得更加良好的发展。

　　投资建议

　　预计 2022-2024 年营业收入为 4921.50 亿元、5308.50 亿元、5684.06亿元，归母净利润为 250.67 亿元、 278.74 亿元、 302.27 亿元， EPS 为2.16 元、 2.40 元、 2.60 元，对应 PE 为 7.71 倍、 6.94 倍、 6.40 倍， 公司坚持城市深耕战略， 市场竞争力强， 多个城市销售额位居前列， 未来持续受益于龙头集中度提升， 首次覆盖给予“推荐”评级。

　　风险提示

　　房地产行业政策调整存在不确定性， 结算节奏与毛利率存在不确定性。