去库存、稳杠杆，2022定位“品质年”
招商蛇口(001979)
核心观点：
2022年是招商蛇口的“品质年”，上半年公司主抓以加速去化为核心的存货管理，在行业形势严峻的背景下实现了1188.3亿元的销售规模，稳居行业前列，同时坚持“区域聚焦、城市深耕”的发展策略，投资力度相对稳健，并积极助力房企纾困，彰显了央企担当。展望下半年，随着购房者信心的逐渐恢复，如招商蛇口这类稳健且具有国央企背景的房企将受到购房者的青睐，预计招商蛇口的销售情况将率先恢复。
一、销售规模稳居行业前列，14城进入销售金额TOP10
2022年上半年，招商蛇口在弱市环境下盘库存、抓去化，实现了1188.3亿元的销售规模，稳居行业前列，在14个城市中进入当地销售金额前十，同时保持相对稳健的投资力度。展望下半年，随着购房者信心的逐渐恢复，如招商蛇口这类稳健且具有国央企背景的房企将受到购房者的青睐，预计招商蛇口的销售情况将率先恢复。
二、营业收入稳定增长，同比上升近三成
2022年上半年，招商蛇口增收不增利，毛利润率下降主要是企业的园区开发及运营业务以及邮轮相关业务所致。此外，由于行情不佳，各项费用的上升以及投资收益的下降也影响了企业的盈利能力，总体来看，随着招商蛇口逐渐去库存以及拿地成本的下降，未来利润率有望企稳。
三、持续优化债务结构，多渠道融资降低成本
招商蛇口采取中短期稳杠杆和优结构的融资策略，整体债务结构稳固、风险可控，截至2022年6月底，净负债率为49.0%，剔除预收账款的资产负债率为62.4%，现金短债比为1.48倍，在保持绿档的基础上，招商蛇口提升了资金使用效率，为企业发展提供更大的可能性。同时紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著，平均融资成本4.1%，较2021年底降低38个基点。
