公司首次覆盖报告：央企龙头逆周期扩张，管理工具助提质增效

　　招商蛇口(001979)

　　央企龙头逆周期扩张，优质土储助力盈利提升，给予“买入”评级

　　招商蛇口作为资金实力雄厚的央企，在市场下行期投资力度不减，土储优质丰厚，先进管理工具助力开发运营提质增效， 我们认为公司有动力和机会实现销售额增长加速，整体盈利水平得到修复。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润为 104.7、158.1 和 182.1 亿元，对应 2022-2024 年 EPS 为 1.35、 2.04、 2.35 元，当前股价对应 PE 为 10.9、 7.2、 6.2 倍。 首次覆盖， 给予“买入”评级。

　　销售增长迅速，土储优质丰厚

　　2017 年至 2021 年，公司销售规模快速增长，由 1128 亿元增长至 3268 亿元， 市占率从 0.8%提升至 1.8%，且未来有进一步提升潜力。 2022H1 公司销售金额 1188亿元，同比下降 32.9%，降幅少于 TOP100 房企平均降幅。 2022H1 公司拿地 26宗，拿地金额 637.0 亿元， 投销比维持在 50%以上， 拿地金额保持行业前列。 2022年 1-9 月公司在一线城市拿地金额 559.2 亿元，占比 54.6%，显示了深耕一线城市的决心。 截至 2022H1，公司未竣工口径的土储面积 5482 万方， 对应货值可覆盖 2021 年全年销售约 4 倍，充裕土储为未来销售的持续增长奠定基础。

　　多元化业务同发展， 数字化建设提升运营效率

　　公司近年园区业务营收增速明显高于社区板块， 招商积余营业收入、在管面积及数量均持续增长。 公司坚持践行“三个一”工程，全面提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘水平，利润释放可期。同时公司通过两率系统动态监控，促进后期精准拿地；通过数字化建设工具覆盖项目全周期，提升运营效率。

　　央企资金实力雄厚，盈利未来增长可期

　　公司作为具有央企背景的开发商，在资金来源以及融资成本上都具有天然优势。公司三道红线一直处于绿档， 2022H1 平均融资成本降至 4.10%，融资成本始终处于行业低位。 伴随前期高价地结转完成和一二线优质土储陆续开发， 在市场回暖的预期下， 拥有强大资金实力央企的盈利水平未来增长可期。

　　风险提示： 市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期