销售规模恢复明显，中长期保持稳健发展

　　招商蛇口(001979)

　　事件

　　2022年10月30日，招商蛇口发布2022年三季度报告。2022年前三季度实现营业收入894.8亿元，同比+9.45%；归母净利润29.6亿元，同比-53.44%。2022年单三季度实现营业收入319.2亿元，同比-14.0%；归母净利润10.7亿元，同比-49.0%。

　　点评

　　受毛利率和投资收益下滑影响，短期业绩承压。公司前三季度房地产项目交付结转面积同比上涨，带来营收的增加；而归母净利润大幅下滑，主要因为：①房地产结转毛利率下滑，受行业下行影响，公司前三季度整体毛利率为18.74%，同比下降3.19pct；②园区租金减免，受疫情影响，公司对符合条件的商户进行了相应租金减免；③公司前三季度投资收益12.71亿元，同比-58.6%（去年同期公募REITs上市，产生税后收益14.58亿元）。预计公司四季度结转量有所增加，毛利率短期仍然承压，全年业绩或维持稳定。

　　单季销售金额同比改善明显。公司2022年1-9月实现签约销售金额2016亿元，同比-16.3%（克而瑞百强房企平均同比-46%）；单三季度828亿元，同比+29.4%，7-9月单月同比均为正，其中9月单月销售金额350亿元，同比+50.2%。在宽松政策和推货增加的背景下，预计公司四季度销售延续复苏趋势。

　　错峰拿地，聚焦高能级城市。公司2022年1-9月获取土地43宗，总拿地金额1033亿元，权益拿地金额665亿元，居行业第5位；主要上海、深圳、杭州等高能级城市拿地，其中在上海公开市场获取10宗地块，拿地金额357亿元，占比约35%。助力出险房企纾困，与长城资管、佳兆业签署战略协议，推进多个项目合作。

　　投资建议

　　公司当年业绩受投资收益和毛利率影响有所下滑，中长期发展仍然稳健。我们下调盈利预测，将2022-24年的归母净利润从108.4亿元、129.7亿元、157.0亿元调整为93.0亿元、121.4亿元和157.7亿元，调整幅度分别为-14.3%、-6.4%、+0.4%。当前股价对应2022-24年PE分别为11.7x、8.9x和6.9x，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；多家房企出现债务违约