结算稳定增长，财务安全稳健

　　万科A(000002)

　　事件：公司发布2022年三季度报告，公司前三季度共实现营业收入3376.73亿元，同比增长24.38%；归母净利润170.50亿元，同比增长2.17%；每股收益1.47元/股。

　　收入稳定增长，业绩小幅提升

　　公司2022年前三季度实现营业收入3376.73亿元，同比增长24.38%；归母净利润170.50亿元，同比增长2.17%。盈利能力方面，公司2022年前三季度整体毛利率19.63%，较去年同期毛利率下降2.47pct，其中结算毛利率较去年同期下降3.2pct至20.7%。归母净利润增速较低，主要有如下原因：1）2022年前三季度实现投资净收益8.4亿元，同比下降78.38%；2）少数股东损益为101.94亿元，同比增长28.79%，对归母净利润产生一定影响。费用管控层面，销售费用率和管理费用率分别为2.32%、2.14%，分别较去年同期下降0.36pct、0.52pct。

　　销售有所下降，均价基本持平

　　公司2022年前三季度共实现合同销售金额3146.7亿元，同比降低34.32%；合同销售面积1936.9万方，同比下降34.26%；对应的销售均价16246元/平米，较去年同期基本持平。公司2022年前三季度共新增27个项目，累计新增计容建面约485.9万方，权益建面303.2万方，权益比例62.4%。旧城改造方面，公司总计容建面约494.4万方。2022年前三季度，公司新开工面积1276.9万方，占全年开工计划66.5%；竣工面积2349.9万方，占全年竣工计划60.3%。

　　现金充裕，财务稳健

　　公司财务稳健，三道红线保持绿档。公司债务结构健康，截至2022年三季度末，公司长期负债占比78.7%，较中期提升1.1pct。公司持续优化融资结构，降低融资成本，前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。截至三季度末，公司货币资金1188.3亿元，一年内到期的有息负债为627.5亿元，货币资金是一年内到期的有息负债的1.9倍，保持良好的流动性。

　　万物云成功分拆上市，物流仓储快步增长

　　1）物业服务：三季度，万物云在社区空间居住消费服务领域新拓展77个项目，其中76.6%来自独立第三方，并且成功分拆万物云上市。2）物流仓储：前三季度共实现营业收入29.7亿元（含非并表项目），同比增长42.7%，其中三季度新获取4个项目，新开业3个高标库项目和5个冷链园区项目。3）租赁住宅：前三季度实现收入23.1亿元（含非并表项目），同比增长11.5%，截至三季度末，共运营管理约21.5万间，累计开业约16.9万间，出租率高达95%。4）商业：前三季度共实现收入62.5亿元（含非并表项目），同比增长10.6%。

　　投资建议：公司2022年前三季度收入稳定增长，业绩小幅提升；销售量减、价格微降。作为行业龙头，公司土地储备充足；财务稳健，现金充裕；万物云成功分拆上市，各项业务齐头并进。我们维持预计公司2022-2024年净利润235.99、252.27、266.99亿元，EPS为2.03、2.17、2.30元/股，对应PE为7.07X、6.61X、6.25X，维持“买入”评级。

　　风险提示：房屋价格大跌、新房销售不及预期、房屋竣工不及预期