营利保持逆势增长，核心区域拿地推货积极

　　华发股份(600325)

　　营利保持逆势增长，利润率随行业下行承压。公司2022年前三季度公司实现营业收入328.08亿元，同比上升14.44%，实现归母净利润21.11亿元，同比上升2.87%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润21.54亿元，同比上升19.37%；基本每股收益0.92元，同比上升5.75%。前三季度毛利率20.87%，较2021年同期下降6.79pct,净利润率8.21%，较去年同期下降1.63pct，受到行业整体下行影响，利润率整体承压。公司第三季度实现营业收入78.03亿元，同比下降1.18%，主要由于结算规模缩小影响，公司后续结转资源丰富，四季度结算规模有望扩大，全年营收和净利润有望保持增长。

　　销售业绩优于大市，四季度加大核心城市推货量。公司2022年前三季度实现销售金额729.5亿元，同比下降10.80%，销售面积252.6万平，同比下降20.74%，根据克而瑞口径，同期百强房企前三季度销售平均降幅33.9%，公司同比下行幅度明显较百强房企更小，且公司自6月起单月销售面积逆势同比持续为正，特别在6月行业点状复苏、季节性回暖的背景下，公司单月销售金额实现同比40.5%的大幅增长，销售表现明显优于大市，截至10月公司销售排名进入前20，位列第18位，展现出公司逆周期调节能力和发展韧性。9-12月公司拟推盘500亿元以上，其中华东区域占比过半，杭州、南京、上海、广州、珠海等核心城市推盘量较大，考虑到当前市场的城市分化趋势和12月传统旺季，公司有望受益于核心城市的丰富货值储备和推货量实现销售同比逆势回正。

　　核心城市拿地强度加大，优质地块保障销售和利润。公司2020年以来拿地转变布局思路，战略聚焦深耕区域，集中于一二线城市，三线城市占比回落，2022年前三季度公司共获取16宗地块，土地出让面积共64.41万平，权益拿地金额252亿元，位列百强房企第11名，而去年同期为127亿元，位列47名，拿地强度明显加大。其中上海获取7宗地块，土地出让面积共37.26万平，占比达到57.8%，杭州获取3宗地块，土地出让面积11.44万平，其余地块均位于珠海、中山、成都等市场热度较好城市，我们认为在行情回暖过程中，核心城市有望率先受益于政策放松公司新增土储位置结构较好，有望率先受益于市场复苏，保持稳定的销售和利润。

　　偿债压力较小，融资渠道保持通畅。截至9月公司货币资金超400亿元，三道红线保持绿档。当前公司现存境内债券累计45笔，存量规模366.80亿元，考虑行权2022年内待偿还3笔，余额21.65亿元，偿债压力较小。同时作为地方龙头国企，公司融资手段丰富，融资空间较大，市场收紧阶段优势明显，2022年以来公司发行2亿美元债、发行27.56亿元ABS、6.3亿元ABN、发行11.9亿元公司债，融资渠道稳步拓宽。

　　维持公司“买入”评级。公司待结算资源丰富，有望保持稳定发展，考虑到行业整体毛利率呈下降大势，公司毛利承压，但公司费用率保持同比下降趋势，净利有望提升。拿地和销售方面，公司保持拿地节奏，新增拿地面积主要位于上海、杭州、珠海等城市能级较高有望受益于供给端分化实现销售持续增加，因此维持公司“买入”评级。

　　风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和其他业务拓展不及预期。