拟剥离地产开发业务，聚焦生物医药主业

　　鲁商发展(600223)

　　事件简评

　　11.15公司公告拟将所持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团或其所属公司。目前交易尚处筹划阶段，还未与交易对方签署意向协议。

　　公司除房地产开发相关业务外，其他业务（主要为生物医药板块化妆品、原料及药品，健康地产板块的物业服务、酒店等）2021年收入合计31亿元、归母净利2.5亿元；22Q1-3收入合计约25亿元，归母净利合计约2亿元。

　　经营分析

　　此次剥离后，将聚焦以山东福瑞达医药集团为核心的生物医药主业。2021年/1-3Q22化妆品+原料+药品收入合计23/20亿元，同比+48%/+28%，占拟剥离后剩余业务的74%/80%；归母净利1.8/1.25亿元，同比+33%/-6%，占拟剥离后剩余业务的72%/62.5%，净利率8.3%/6.3%。化妆品业务2021年/1-3Q22营收14.95/14.29亿元，同比+117%/+44%，占生物医药板块的65%/71%，毛利率64%/59%，1-3Q22毛利率下降主要系1）颐莲喷雾销售占比提升，2）Q3分销渠道加大双十一备货、预计Q4有所修复。

　　化妆品构建“4+N”矩阵，瑷尔博士增长稳健，伊帕尔汗/诠润/善颜望发力。当前两大主品牌瑷尔博士/颐莲1-3Q22营收7.45/5.4亿元，+53%/+26%，瑷尔博士定位微生态护肤、表现靓丽，颐莲主打玻尿酸护肤，未来望依托富勒烯等核心成分实现品牌升级。根据魔镜和飞瓜数据，今年双十一在没有超头的情况下，两大品牌天猫+抖音分别实现GMV0.5～0.6亿元/1.6～1.8亿元，可比口径下同比-38%～-28%/+18%～+34%，21年颐莲/瑷尔博士线上占比96%/98%。其他品牌2021年/1-3Q22营收1.05/1.44亿元，同比-9%/+85%，其中诠润聚焦B5精华，伊帕尔汗合作壹网壹创把握精油赛道，善颜主打高端定制护肤、发力线下、模型已基本跑通。

　　投资建议

　　若顺利剥离地产业务，公司将聚焦大健康产业，降低资产负债率、优化资本结构，估值望修复。暂不考虑剥离影响，维持22-24年盈利预测，EPS为0.28/0.33/0.43元，对应22-24年PE28/24/19倍，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　化妆品/原料行业竞争加剧，新品牌孵化不及预期，地产业务波动。