央行融资政策支持下，公司融资能力有望增强，建议“买进”
万科A(000002)
结论与建议：
公司发布公告，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。此外，近期公司获得多家银行的大额授信。
在政策支持下，公司融资环境有望改善，将有助于公司的正常经营和投资；并且随着“保交楼”工作推进，市场恐慌心理有望缓解；但由于目前中央对房地产政策的放松较为克制，我们预计市场将经历缓慢恢复过程，行业出清尚未结束。公司有较好现金流和精细化管理能力，有望受益于市场集中度提升。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元，YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股对应2022和2023年PE分别为8.4倍和7.7倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.5倍和5.9倍，PB为0.65倍，预计A股和H股股息率分别达7%和9%，建议“买进”。
公司董事会审议通过500亿融资工具议案，银行提供大额授信，融资环境好转：由于整体房地产销售数据在10月份继续下滑，央行近期出台了多项房企融资支持政策，包括帮助民企进行增信发债、允许房企债务展期、增加2000亿元“保交楼”无息贷款等措施，其中特别提到对民企和国企一视同仁。在这些措施的推动下，公司融资能力明显改善。
22日，公司董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。募得资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资。截止目前，公司本年度共发行了四期债券，总发行规模为88.9亿元。相较于此前发债的节奏，本次提案的金额规模较大。
此外，近期公司获得交通银行、中国银行各不超过1000亿元的意向性综合授信额度，以及与农业银行、工商银行、邮储银行等也签订了战略合作协议，融资环境明显好转，有助于企业正常经营和投资。
公司10月份销售较弱，拿地小幅增加：公司10月份实现销售面积198.8万平方米，销售金额321亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-23%和-23.5%。单月销售均价16147元/平米，MOM+5.58%，YOY-0.66%。1-10月，公司累计销售面积为2135.7万平米，YOY-33.4%；累计销售金额为3467.8亿元，YOY-33.5%。累计销售均价为16237元/平方米，YOY-0.14%，MOM-0.1%。10月份，公司新增项目5个，总计权益面积114.8万平方米,YOY-67.6%；总计权益地价77.89亿元,YOY-30.5%。10月份公司拿地环比明显增加。中央出台房企融资支持政策，加快落实“保交楼”工作，有助于减少购房者对房企交付能力的担忧，提升市场活力，公司销量有望企稳。
盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元，YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股对应2022和2023年PE分别为8.4倍和7.7倍，PB为0.84倍；H股对应PE为6.5倍和5.9倍，PB为0.65倍，预计A股和H股股息率分别达7%和9%，建议“买进”。
