鲁商发展事件点评：地产开发业务剥离事项持续推进，化妆品等业务有望迎来重新估值

　　鲁商发展(600223)

　　公司公告：1）筹划将房地产开发业务相关的资产及负债转让给控股股东山东省商业集团。根据公告，房地产开发业务2021年收入约93亿元；2022M1-10收入约76亿元。2）本次交易标的资产为鲁商置业100%股权、新城镇100%股权、创新发展100%股权、菏泽置业100%股权、临沂地产100%股权、临沂置业51%股权、临沂金置业44.10%股权、临沂发展32%股权，以及上市公司对上述标的公司及其下属公司的全部债权，交易价格为59.07亿元。

　　公司未来将聚焦在大健康赛道。1）化妆品业务：2020-2021年公司化妆品业务收入同比增速均保持在115%+，并且在去年底吸引了腾讯、网创等主体的战略投资，主要源自瑷尔博士精准定位益生菌护肤赛道顺应市场需求快速放量，以及颐莲围绕玻尿酸护肤核心定位并大力发展线上渠道。尽管2022年以来公司化妆品业务毛利率、净利率有所下降，但我们预计随着公司新工厂产能利用率持续提升、未来持续推出高毛利率的精华类新品等，公司利润率有望逐渐恢复至正常水平；2）原料业务：近两年原料新产能投放带来收入增长，但透明质酸行业价格战影响利润率。公司正发力高附加值的医药级透明质酸原料，原料业务也有望重新回到增长轨道；3）药品业务：近两年受集采影响相对较大。

　　2022H1公司化妆品延续高增长。2022H1公司化妆品收入10.12亿元/+62.31%，毛利率60.71%/-0.86pct源自各品牌为了促进销售规模扩大，对产品价格进行了优化。其中，1）瑷尔博士收入5.25亿元/+74.40%，新品闪充精华拥有国内首创独家双菌发酵褐藻技术，推动新品收入占比提高到10%；2）颐莲收入3.88亿元/+43.53%，在深耕玻尿酸喷雾单品的基础上，水光肌原液面膜销售超过60万盒，成为颐莲品牌TOP2产品；3）善颜、诠润、伊帕尔汗等其他品牌收入0.99亿元/+95%，4+N品牌布局成效初显。以化妆品业务为主的子公司福瑞达生物22H1净利率为9.7%/-2.8pct。

　　公司有望迎来重新估值。公司此前股价持续低迷，主要源自：1）近两年房地产市场下行，公司房地产开发业务利润持续萎缩；2）公司业务繁杂，作为多业务平台型公司一般都会有估值折价。随着公司剥离地产业务，影响公司估值的因素将被弱化，公司化妆品、原料等业务有望迎来估值修复。

　　盈利预测：根据Wind一致预期，公司2022-2024年归母净利分别为3.24/4.94/6.52亿元，1月20日收盘价对应PE分别为34/23/17倍。

　　风险提示：上游化妆品原料成本大幅上涨、国内消费持续疲软、地产剥离事项推进不及预期等。