项目结构不断优化，“沃土云林”持续壮大

　　招商积余(001914)

　　投资要点

　　经营业绩稳步增长。公司 2022年实现营业收入 130.2亿元，同比增长 23.0%；实现归母净利润 5.9亿元，同比增长 15.7%。公司履行社会责任助力租户纾困，2022 年减免房产租金 0.86亿元，减少归母净利润 0.81 亿元，还原减免房产租金影响后归母净利润同比增长 31.58%。分板块来看，物业管理业务实现收入125.0亿元，同比增长26.2%，资产管理业务实现收入 4.7亿元，同比下降16.4%，主要由于购物中心、酒店等持有型物业收入减少以及减免房产租金所致。

　　管理规模持续增长，项目结构持续优化。截至 2022年末公司在管项目 1884个，覆盖全国 127 个城市，管理面积达到 3.11 亿㎡。2022 年公司实现新签年度合同额 33.1 亿元，城市服务、高校、IFM、医院等非居业态合同额大幅增长，占比超过 80%。期末非住业态管理面积达 1.83亿㎡，占比接近 60%。同时控股股东招商蛇口为公司提供内生支持，截至 2022年末来自招商蛇口的物业管理面积为 1.07亿㎡，占比 34%；新签年度合同额为 5.37亿元，占比 16%。公司第三方拓展实力雄厚，通过“总对总”业务、合资合作业务、收购等多种方式，新增第三方项目合同额 27.8亿元，其中“总对总”和合资合作新签年度合同额分别同比增长 46%和 49%，期内成功拓展美团职场项目、阿里华东 IDC 数据中心等重点项目。

　　 “云”“林”持续壮大，商业资产经营稳步提升。平台增值业务快速发展，2022年实现营业收入 5.76亿元，同比增长 117%，平台销售额突破 12亿元，同比增长 52%，到家汇大力拓展企业集采业务，期末已和 4000 余家客户建立合作关系。专业增值服务 2022年实现收入 18.7亿元，同比增长 1.6%，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展。资产管理项目运营稳健，截至2022 年末公司在管商业项目 52个（含筹备项目），管理面积 293.1万㎡，持有物业总可出租面积 48.86 万㎡，总体出租率 97%。

　　 盈利预测与投资建议。预计 2023-2025 年归母净利润将保持 22.8%的复合增长率。考虑公司业绩增长具有确定性，且为 A 股物业稀缺标的，维持“持有”评级。

　　风险提示：控股股东业务交付不及预期、第三方项目拓展不及预期等