业绩触底，良好投销保障持续发展

　　招商蛇口(001979)

　　事件

　　2023年3月20日招商蛇口披露2022年度报告，全年实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%。

　　点评

　　稳定结转推动营收增长，利润水平同比下滑：公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，带动营业收入增长，而归母净利润大幅下滑，主要原因为：①受市场下行影响，整体毛利率降至19.25%，同比下降6.22pct；②落实国家相关房租减免政策要求，对符合条件商户租金减免7.49亿元（并表口径）；③计提资产减值准备和应收账款信用减值准备合计64.59亿元，同比增加20.29亿元；④转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期REIT上市产生税后收益14.58亿元。

　　销售表现优于行业平均，积极补货优质城市：销售端，公司2022年实现销售金额2926亿元，同比-10%（TOP10房企平均同比-19%），行业排名升至第六（2021年排名第七）；2023年1-2月销售金额383亿元，同比+52%，恢复强劲。投资端，公司2022年获取56宗土地，总地价1279亿元，权益比例60%，权益拿地金额居行业第五；聚焦深耕，在强心30城的投资金额占比达94%，在优质城市上海、深圳、合肥分别获取10宗、5宗、5宗地块；新增项目去化良好，22个项目当年拿地当年开盘，平均首开去化率77%。资产运营和城市服务贡献稳定营收：公司2022年集中商业、写字楼、产业园、长租公寓和酒店等资产全口径运营收入57亿元（并表42亿元），同比+6.2%（并表同比-8.7%）。物业管理、邮轮、会展、康养等城市运营服务贡献营业收入132亿元，同比+23.1%。财务结构安全稳健，融资成本持续下降：公司三道红线始终处于绿档并持续优化剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率48.09%、现金短债比1.3。2022年综合资金成本3.89%，较2021年大幅下降59BP。

　　投资建议

　　公司当年业绩受多因素影响大幅下滑，而投销两端表现优秀，未来两年优质项目入市结转，预计业绩能企稳回升。我们小幅上调公司2023/2024年EPS预测至0.85/1.38元（原为0.72/1.24元），新增2025年EPS预测为1.81元，公司股票现价对应PE估值为16.0/9.9/7.5倍，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；其他房企违约。