公司2022年业绩大幅下滑，23年有望迎来反转，建议“买进”
招商蛇口(001979)
结论与建议：
公司发布公告，2022年实现营业收入1830亿元，YOY+13.9%；录得净利润为42.6亿元，YOY-58.9%，基本每股收益为0.41元（扣非后净利润33.9亿元，YOY-61.8%），公司业绩符合业绩预告，位于业绩预告中值。
在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为67.1亿元和92.2亿元，同比分别增长57.4%和37.4%，对应EPS分别为0.87元和1.19元，对应目前A股PE分别为15.7倍和11倍，PB1.3倍。公司业绩有望迎来底部反转，维持“买入”的投资建议。
公司2022年净利润大幅下滑，销售好于行业：2022年公司实现营业收入1830亿元，YOY+13.9%；录得净利润为42.6亿元，YOY-58.9%，基本每股收益为0.41元（扣非后净利润33.9亿元，YOY-61.8%），公司业绩符合业绩预告，位于业绩预告中值。分季度看，公司Q4营业收入935.2亿元，YOY+18.6%,实现净利润13.1亿元，YOY-67.5%（扣非后净利润10.6亿元，YOY-73.4%）。
公司营收增长，净利润同比大幅下滑，原因是1）公司2022年度开发项目结转面积同比增长10%，但是受市场下行的影响，开发业务毛利率同比下降5.94个百分点；2）公司资产减值同比增加20.29亿元；3）公司投资收益同比减少17亿元。
2022年，公司累计实现销售面积1193.65万平方米，累计实现销售金额2926.02亿元，分别同比下降18.5%和10.5%，好于行业平均水平。公司全年累计获取56宗地块，总地价约1279亿元，权益拿地金额排名上升至行业第五，保持稳健的拿地节奏。
公司1-2月房地产销量大幅增长：公司2月份实现销售面积103.73万平方米，销售金额225.43亿元，销售面积和销售金额YOY分别为+114.76%和+124%，同比大幅增长。公司单月销售均价21732.38元/平米，YOY+4.3%。1-2月，公司累计销售面积为167.84万平米，YOY+41.2%；累计销售金额为383.1亿元，YOY+51.96%。累计销售均价为22825.31元/平方米，YOY+7.61%。公司前两月的销售表现亮眼，远优于同业。作为大型央企，公司融资能力强，在市场低迷的时候能保持稳健拿地和开工，今年销售有望先于同业复苏，实现较快增长。
盈利预期：我们预计公司2023年和2024年的净利润分别为67.1亿元和92.2亿元，同比分别增长57.4%和37.4%，对应EPS分别为0.87元和1.19元，对应目前A股PE分别为15.7倍和11倍，PB1.3倍。公司业绩有望迎来底部反转，我们维持“买入”的投资建议。
