交付节奏影响单季业绩，销售快速恢复

　　招商蛇口(001979)

　　事件

　　2023年4月21日招商蛇口披露2023年一季报，2023年一季度实现营业收入150.1亿元，同比-20.2%；实现归母净利润2.7亿元，同比-38.7%。

　　点评

　　单季交付面积减少，营收利润下滑：公司2023年一季度房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少。已售未结金额增加，截至一季度末，公司合同负债余额1740亿元，较2022年末增长19.9%；2023年计划竣工计容建面约1600万方，竣工交付主要集中在下半年。毛利率短期承压、长期将有改善，受结转项目影响，2023年一季度公司毛利率12.62%，较2022年全年下降6.63pct；2024年随着深圳前海等优质项目结转，预计利润水平将改善。

　　销售金额快速恢复，经营现金大幅增加：公司2023年一季度实现销售金额723亿元，同比+52.6%（TOP10房企平均同比+11%），行业排名第六。公司一季度经营性净现金流82.7亿元，同比+349.2%，主要来自房地产项目销售回款的同比增加。

　　良好现金状况支撑积极拿地，多渠道补充土储：公司2023年一季度新增拓展项目6个，总建面74万方，总地价91亿元，分别位于深圳、南京、杭州、苏州、合肥和郑州等城市，获地方式包括公开招拍挂、合作拿地、收并购等。4月在上海2023年一批次土拍中，公司获取2宗优质地块，拿地金额34亿元。

　　投资建议

　　受竣工交付节奏影响，公司2023年一季度营收利润下滑，而全年计划竣工面积较2022年同比增加21.7%，预计全年业绩能企稳回升。我们维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为65.9亿元、106.5亿元和140.0亿元，同比增速分别为54.5%、61.7%和31.4%。公司股票现价对应PE估值为17.1/10.6/8.1倍，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　房地产市场销售持续低迷；公司增发融资受阻；竣工不及预期。