收入业绩同比增长，经营业务快速向前
万科A(000002)
事件：公司发布2023年第一季度报告，公司实现营业收入684.74亿元，同比增长9.27%；归母净利润14.46亿元，同比增长1.16%；每股收益0.13元/股。
收入业绩增长，毛利率承压
公司2023年一季度实现营业收入684.74亿元，同比增长9.27%；归母净利润14.46亿元，同比增长1.16%。盈利能力方面，公司2023年一季度整体毛利率较2022年下降4.1pct至15.45%，净利率较2022年下降3.31pct至4.14%。盈利能力下降由于1）2023年一季度开发业务结算毛利率17.2%，，较2022年末下降3.2pct；2）销售费用率、管理费用率分别为2.51%、2.27%，分别较2022年升高0.05pct、0.36pct。
销售微降，拿地谨慎
公司2023年一季度共实现合同销售金额1013.8亿元，同比下降4.8%；合同销售面积625.7万方，同比下降1.1%；对应的销售均价16203元/平米，同比下降3.74%，较2022年末销售均价提升2.2%。公司2023年一季度共新增5个项目，新增计容建面87.6万方，权益建面48.4万方，对应权益比例55.25%；根据月度经营数据，公司一季度累计拿地总价161.20亿元，对应的拿地楼面价16483元/平米，地售比为1.02，拿地力度15.9%，投资较为谨慎。新开工及复工计容面积590万方，完成全年计划的35.3%；竣工面积344.1万方，完成全年计划的10.7%；开工较为乐观。
在手现金充沛，负债结构健康
截至2023年一季度末，公司净负债率45.5%，剔除预收账款的负债率67.2%，分别较2022年末升高1.8pct、下降0.4pct；在手货币资金为1400.1亿元，扣除预售监管资金和受限资金后的现金短债比1.4，与2022年末持平；三道红线均满足绿档要求。有息负债中81.5%为长期借款，负债结构健康。
各项业务齐头并进，物流仓储快速提升
1）万物云城新增11个商企服务项目，包括阿里巴巴集团北京总部、中国移动广西公司等。2）租赁住宅实现营收7.8亿元，同比增长10.8%，截至2023年3月底租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓，出租率95%。3）物流仓储营收9.6亿元，同比增长20%。4）商业开发与运营实现收入23.3亿元，同比增长10.4%，其中印力管理的商业项目营收13.7亿元。
投资建议：公司2023年一季度销售微降，投资谨慎；收入业绩增长，毛利率承压；保持融资优势，杠杆较低；各项业务齐头并进。我们维持公司2023-2025年净利润229.81、234.98、240.06亿元，EPS为1.93、1.97、2.01元/股的预测，对应PE为7.86X、7.69X、7.52X，维持“买入”评级。
风险提示：房屋价格大跌、业务推进不及预期、宏观经济不及预期
