2023年半年度业绩快报点评：业绩符合预期，销售拓展领先行业水平

　　保利发展(600048)

　　营收规模同比增长 25%，归母净利两位数同比增长。 2023 年半年度公司实现营业收入 1383.76 亿元，同比上升 24.93%； 2023 年半年度归母净利 195.90亿元，同比上升 10.84%， 或系二月份开始刚性需求释放及公司优化推盘节奏所致，利润增速低于营收增速，或系公司结算 2021 年及之前低利润项目所致；公司 2023 年半年度实现签约金额 2368.21 亿元，同比增长 12.65%；公司 2023年半年度总资产规模 1.43 万亿，同比下降 2.7%。

　　销售金额排名位列第一， 一二线核心布局城市逐渐发力。 2023 年上半年全口径销售金额 2366 亿元，位列房企销售规模第一位；权益口径销售金额 1656亿元，仅次于中海地产的 1668 亿元。 由于一季度住宅销售市场火热，需求得以集中释放，二季度购房热情降温，全口径销售金额 1227 亿元，同比仅提升 2.7%。根据中指数据显示，截至 2022 年 6 月，公司一线、二线及三四线城市销售金额占比分别为 34.3%、 47.6%和 18.1%，一二线销售占比超 80%，其中广东（ 24.8%）、上海（ 16.8%）、江苏（ 11.1%）销售金额占比分列前三。

　　投资热情不减，持续聚焦一二线城市。 截至 2023 年 6 月，保利发展权益拿地金额 400 亿元，同比提升 63.27%；权益拿地面积 242 万方，同比提升 16.35%；全口径新增货值 812 亿元，权益新增货值 733 亿元，位列房地产企业权益新增货值第一位， 公司拿地面积增速小于拿地金额，或系项目拓展更集中于核心城市所致。 2023 年上半年公司于一线城市拿地 6 宗，包括上海 2 宗、北京 3 宗和广州 1 宗；二线城市共拿地 17 宗，主要分布于合肥、成都及苏州等城市；三四线城市拿地 6 宗，主要集中在广东。

　　央企龙头增发进展顺利，低成本融资渠道畅通。 2023 年 6 月 28 日， 公司向特定对象发行股票申请获得中国证券监督管理委员会同意注册批复，增发工作进展顺利； 2023 年上半年公司共发行三笔公开债，总融资规模为 89.32 亿元，利率在 2.26%-3.75%之间，低成本融资渠道仍保持畅通。

　　投资建议： 公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025 年营收分别达 2934.18 亿元/3125.65 亿元/3383.43 亿元，同比增长 4.4%/6.5%/8.2%； 2023-2025 年 PE 倍数为 7/7/6。维持“推荐”评级。

　　风险提示： “保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期