营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10

　　滨江集团(002244)

　　滨江集团公布2023年中报。公司上半年实现营业收入270.3亿元，同比增长152.8%；归母净利润16.4亿元，同比增长27.3%。

　　公司营收业绩均大幅增长；未来业绩保障程度仍在不断提升。上半年公司营收同比大幅增长152.8%，主要是因为交付楼盘收入同比增长。归母净利润同比增长27.3%，业绩增速低于营收增速，主要是因为：1）上半年毛利率同比下降2.7个百分点至18.3%；2）由于上半年合联营企业投资收益同比减少，公司投资收益同比减少58.8%至3.7亿元。3）结算项目权益比提升，少数股东损益同比下降5.0%至3.1亿元，少数股东损益占净利润的比重同比下降4.3个百分点至15.7%。4）由于上半年交付的楼盘较多且部分交付楼盘土增税负率较高，上半年公司税金及附加为7.8亿元，同比增长283.7%。5）受房地产市场下行影响，上半年资产与信用减值损失合计7.9亿元（主要为计提存货跌价准备），去年同期为0.56亿元。上半年公司净利率与归母净利润率分别为7.2%和6.1%，同比分别下降7.8和6.0个百分点。公司注重成本与费用的管控，三费率显著下降了4.7个百分点至3.7%，费用率处于行业较低水平。受权益比例和资产周转率提升的影响，公司年化后的ROE同比提升1.2个百分点至13.0%。截至6月末公司预收账款1602亿元，同比增长33.6%，预收账款/上年营业收入高达3.86X，同比提升了0.7X。预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。

　　公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”指标持续保持“绿档”。截至6月末，公司有息负债426亿元，其中银行贷款占比76%，直接融资占比24%，债务结构清晰。公司剔除预收款后的资产负债率为60.0%，净负债率为21.5%，同比分别下降8.3、64.2个百分点。债务期限构成上，公司短期债务为143亿元，占比为33.6%，现金短债比高达2.1X，同比提升0.97X。公司近年来综合融资成本不断下降，2017年6%、2018年5.8%、2019年5.6%、2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，截至2023年6月末公司平均融资成本为4.4%，较上年末下降0.2个百分点。公司授信储备充裕，6月末公司共获银行授信总额度1210亿元,较2022年末增加2%，仍有67%的剩余额度未使用；直接融资可用额度上，6月末已获批尚未发行的公司债额度22.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度10.3亿元、中票额度11.6亿元，公司可根据资金需求和市场情况择机发行。根据澎湃新闻网对公司业绩会的报道，2023年公司计划在资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制在470亿元以内，且直接融资规模控制在20%以内；融资利率继续下行，确保下降0.1个百分点，争取下降0.2个百分点及以上。

　　在手现金保持较高增速，持续强化经营现金流管理。截至6月末，公司持有现金296亿元，同比增长49.8%。上半年经营性现金现金流净流入276亿元，同比增长5637%，一方面，公司注重销售回款，销售商品、提供劳务收到的现金为621元，同比增加72.5%；另一方面，购买商品商品、接受劳务支付的现金同比减少20.1%至265亿元。筹资性现金流净流出78亿元（去年同期为净流入115亿元），主要是因为上半年偿还债务支付的现金增加。

　　多年深耕杭州结合产品高竞争力，销售排名进入TOP10。根据克而瑞，2023年1-7月公司实现销售金额1028亿元，同比增长29.0%；销售排名从2022年的第13名提升至2023年1-7月的第10名，行业地位和影响力进一步提升。上半年公司权益销售现金回笼478.7亿元，资金回笼保持稳健态势。公司持续深耕杭州，在强二线城市杭州市场回暖带动下，助力公司销售增长。根据中指院杭州房企销售榜单，公司2023年1-7月在杭州的销售面积为176万平，市占率高达26.4%。从结算来看，公司上半年房地产开发业务的营收296.1亿元，同比增长153.2%，占营收的99.6%。

　　深耕浙江与有序外拓相结合，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。上半年公司新增土地储备项目22个，其中宁波1个，金华1个，南京1个，杭州19个，进一步巩固杭州市场份额；新增项目建筑面积合计249万平，同比下降32.0%，权益土地款180亿元，同比下降24.7%。截至6月末，公司土地储备1448.5万平，其中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比22%，浙江省外占比18%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。根据澎湃新闻网对公司业绩会的报道，2023年公司计划继续在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势，投资金额控制在300亿元，权益回款的50%以内，城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。

　　公司有序推进以房地产开发为主业，服务、租赁、酒店、养老、产业投资为辅业的“1+5”发展战略。租赁业务方面，截至6月末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约36.7万平，上半年实现租金收入1.63亿元，同比增长11.6%。养老业务方面，上半年公司旗下高品质康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开业。

　　投资建议与盈利预测：

　　公司作为浙江房企龙头，坚持区域深耕充分享受浙江市场红利，销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓，根据市场变化灵活拿地，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时，公司财务稳健，保持绿档优势，融资渠道通畅、现金充裕。在行业流动性紧缩，民企信用风险频发的背景下，公司财务安全、融资成本比肩央国企，在行业清整中保持较强优势。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为513/602/678亿元，同比增速分别为24%/18%/13%；归母净利润分别为42/48/56亿元，同比增速分别为12%/13%/17%；对应EPS分别为1.35/1.53/1.79元。当前股价对应的PE分别为8.1X/7.2X/6.2X。维持买入评级。

　　评级面临的主要风险：

　　杭州市场销售回暖不及预期；疫情反复导致开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。