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万科A-研报正文

地产业务表现平稳,多元业务稳步拓展

www.eastmoney.com 西南证券 池天惠,刘洋 查看PDF原文

K图

  万科A(000002)

  投资要点

  事件: 2023H1公司实现营收 2008.9亿元,同比下降 2.9%,实现归母净利润 98.7亿元,同比下降 19.4%。

  业绩经营稳健,债务结构持续优化。 房地产开发业务收入为 1843.6 亿元,同比下降 3.8%;物业服务的营业收入为 140.4 亿元,同比增长 15.1%。 2023H1 公司房地产开发及相关资产经营业务毛利率为 19.3%,下降 1.5pp。 2023H1 新增融资的综合成本为 3.73%,实现经营性现金净流入 18.6亿元,连续 14年为正。期末有息负债金额 3214亿元,其中 85.8%为长期负债,无抵押无质押的有息负债占比为 93.9%。期末公司现金短债比为 2.7,资产负债率 76.95%,净负债率为 49.5%,三道红线长期处于绿档。

  地产业务表现平稳,拿地投资聚焦一二线。 2023H1 公司实现销售面积 1297 万平,同比增长 0.5%;销售金额 2039亿元,同比下降 5.3%,销售金额在 15个城市位列第一。 1-8 月公司累计获取新项目 32 个,均位于一二线城市,总规划建筑面积 449万平方米,项目总地价 718.6亿元,新增项目平均地价 16003元/平方米。 期末在建项目总建筑面积约 7311万平,规划总建筑面积约 3463万平,旧城改造总建筑面积 382.7 万平,新开工面积约 1196 万平,完成年初计划的71.5%;竣工面积约 1291 万平方米,完成年初计划的 40%。

  多元业务并重,实现稳步增长。 1)仓储物流: 2023H1 物流业务实现营业收入19.5 亿元,同比增长 17.0%。期末高标库的稳定期出租率 85%,冷链园区稳定期使用率 79%。 2)租赁住宅: 2023H1 租赁住宅业务实现营业收入 16.4亿元,同比增长 10.6%。截至 6月底,租赁住宅业务共运营管理 22.47万间,累计开业17.39 万间,出租率为 95.9%; 3)商业开发与运营: 报告期内商业业务营业收入 43.0亿元,同比增长 7.3%。其中,印力管理的商业项目营业收入 27.4亿元,同比增长 2 个百分点,整体出租率 94.7%。 4)物业: 2023H1 万物云实现营业收入 161.1亿元,同比增长 12.2%,蝶城数量从年初的 584个增长到 601个,截至 6月底共推进 150个蝶城供应链改造,新增合同饱和收入中原有客户贡献约32%,新增拓展近 20 个 500 强及独角兽客户和 7个超高层项目。

  盈利预测与投资建议。 预计公司 2023-2025 年归母净利润复合增速为 3.7%。 考虑到公司深度挖掘行业管理红利,非房业务行业领先,维持“买入”评级。

  风险提示: 竣工交付或低于预期,销售及回款或不及预期,多元拓展或不及预期

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