收购中海监理，完善全周期工程服务能力

　　中海物业(02669)

　　投资要点

　　事件：2023年10月11日，公司公告以不超过9.5亿港元代价收购中国建筑兴业旗下中海监理全部股权，中海监理主营业务为提供工程监理及施工咨询业务。此外，中国建筑兴业做出盈利担保，保证收购标的2023年净利润不低于5000万港元。中海监理2022年净利润为6376.4万港元，则收购代价对应2022年的PE不超过14.9倍，对应2023年保证净利润的PE不超过19倍，而同类公司历史PE中位数为20.7倍。

　　借助公司全国化优势，中海监理具备成长潜力：监理业务为输出专业服务的轻资产业务，受甲方委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关法律法规，代表甲方对乙方的工程实施监控。中海监理具备国内监理行业14类专业工程的监理综合资质，可以承接各领域工程项目，目前在管128个传统监理、项目管理及全程顾问组合。目前监理行业格局高度分散，收购完成后，中海监理有望借助中海物业的全国化布局扩大业务覆盖区域，提高市场份额，具备持续成长的潜力。

　　完善建筑全周期工程服务能力：公司旗下工程服务子品牌“海博工程”围绕建筑生命周期打造房产开发产业链、物业工程产业链、能源管理产业链、企业孵化生态链以及物资采购供应链五大业务链条。公司虽有和监理业务相近的审图、验房类业务，但收入规模较小。通过此次收购公司将新增工程监理业务，进一步完善公司为大型建筑物提供工程服务的能力。

　　中海监理拥有高新技术企业资质享税收优惠：中海监理具备高新技术企业资质，可享15%的企业所得税优惠税率。收购完成后，公司有望将原有的建筑物全生命周期顾问咨询服务纳入中海监理，优化公司税负结构。

　　维持“买入”评级，目标价8.0港元：我们认此次收购是公司基于中建系大平台内的优质资源，围绕建筑物全生命周期管理延伸服务链条的一次尝试，有利于完善公司城市空间综合运营服务能力，持续兑现“十四五”规划目标。预计2023/2024/2025年归母净利润分别为17.41/22.55/28.28亿港元，分别同比增长36.7%/29.6%/25.4%。维持“买入”评级，基于行业估值下行，目标价下调至8.0港元，对应2023/2024年PE为15/12倍。

　　风险提示：业务扩张不及预期，收缴率不及预期，增值业务拓展不及预期。