2023年三季报点评：投资拿地质量提升，运营业务稳步增长

　　万科A(000002)

　　核心观点：

　　事件：公司发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现收入2903.08元，同比下降14.03%；归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%；基本每股收益1.16元/股，同比下降21.37%。

　　收入同比下滑：2023年前三季度，公司实现营业收入2903.08亿元，同比下降14.03%；归母净利润136.21亿元，同比下降20.31%。归母净利润降幅大于营业收入增速，主要有如下原因：1）2023年前三季度公司毛利率17.58%去年同期下降2.05pct，其中房地产开发税前毛利率为18.5%，较去年同期下降2.2pct、扣除营业税金及附加后的结算毛利率为14.6%，较去年同期下降1.9pct；2）2023年前三季度财务费用27.66亿元，较去年同期增长130.46%主要由于利息支出及汇兑损失增加；3）2023年前三季度信用减值损失元，较去年同期3.23亿元有所增加；4）由于资产处置收益减少，2023季度资产处置损益为-0.65亿元，去年同期为0.44亿元。费用率方面，前三季度销售费用率、管理费用率分别为2.54%、1.74%，分别较去年同期提高0.22pct、下降0.40pct，费用率合计下降0.19pct。

　　开发业务投资质量提升：2023年前三季度公司实现销售金额2806.1同比下降10.8%，销售面积1818.4万方，同比下降6.1%，对应销售均价

　　元/平米，同比下降5.01%。2023年前三季度公司累计新增37个开发项目，总建面528.8万方，权益建面306.3万方，对应权益比例57.92%，地价总额

　　亿元，对应楼面价为15013元/平米，前三季度投资力度为28.29%，投资保持稳健。新增项目全部位于一、二线城市，其中全口径拿地金额超过100城市为上海、东莞，拿地项目质量高。截至2023年9月末，公司总土储万方，旧改资源373.9万方，储备充足，可保障2-3年发展需要。2023

　　季度，公司新开工及复工面积1647.4万方，竣工面积1891.7万方，分别占全年目标的98.5%、58.6%。

　　运营业务稳步增长：1）2023年前9月，公司实现物流仓储业务29.8同比增长14.8%，其中高标库收入17亿元，同比增长6.8%，冷链营业收入亿元，同比增长27.6%；截至2023年9月末，公司物流仓储业务累计可租赁建面989.9万方，其中高标库可租赁面积848.9万方，稳定期出租率85.3%冷链可租赁建面141万方，稳定期使用率76.5%。2）2023年前9月，公司租赁住宅业务实现收入25.3亿元，同比增长9.4%，截至9月末，公司共运营管理22.9万间租赁住房，开业18万间，出租率94.4%。3）2023年前9

　　司商业运营业务实现收入65.8亿元，同比增长5.2%，其中印力管理的项目营业收入41.8亿元，同比增长3.4%，前3季度印力管理的商业项目整体出租率95%；2023年10月26日，万科旗下印力集团发起的印力REIT正式申报，成为首批申报消费基础设施REITs之一，底层资产为杭州西溪印象城，位于杭州余杭区，是杭州城西单体总建面最大的TOD购物中心。

　　债务结构安全：截至2023年9月，公司在手现金1036.8亿元，现金短债比为2.2倍，现金充足；有息负债中1年内到期、1-3年内到期和3年以上到期负债占比分别为14.8%、53.0%、32.2%，债务结构健康。2023年前9

　　新增融资综合成本3.64%，第三季度发行信用债综合融资成本3.09%，融资成本维持低位。

　　投资建议：公司财务稳健，在手现金充足，债务结构安全；开发业务销售同比下滑，投资质量提升，前三季度新增项目全部位于一、二线城市，土储充足；运营业务多元发展，印力REIT正式申报，成为首批申报消费基础设施REITs之一。公司作为行业龙头，保持稳健经营的战略。我们维持公司2023-2025年归母净利润231.22亿元、234.76亿元、243.79亿元，EPS为1.94元/股、1.97元/股、2.04元/股的预测，对应PE为6.00X、5.91X、5.69X，维持“推荐”评级。

　　风险提示：宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、政策实施不及预期的风险、公司销售结算不及预期的风险、公司多元业务运营不及预期的风险。