营收利润均下滑，拿地金额恢复增长

　　万科A(000002)

　　事件

　　2023年10月27日万科A披露2023年三季报，前三季度实现营业收入2903.1亿元，同比-14.0%；实现归母净利润136.2亿元，同比-20.3%。单三季度实现营业收入894.2亿元，同比-31.6%；实现归母净利润37.5亿元，同比-22.5%。

　　点评

　　营收&利润双双下滑，主因结转量和毛利率下滑：公司单三季度房开业务结算589.8万方，同比-38.0%，贡献营收733.6亿元，同比-37.3%。前三季度毛利率17.58%，较去年同期下滑2.05pct；单三季度毛利率14.69%，较去年同期下滑3.62pct。

　　销售规模收缩，投资关注结构性机会：公司前三季度销售金额2806亿元，同比-10.8%；单三季度销售金额767亿元，同比-22.9%。前三季度拿地金额794亿元，同比+41%，拿地强度0.28，均位于一二线城市，上海、东莞、杭州、南京、武汉拿地金额居前五，其中上海全口径拿地金额超200亿元。

　　经营服务业务各板块稳步提升：公司前三季度经营服务业务全口径收入405.3亿元，同比+8.8%，其中物流仓储业务实现营收29.8亿元，同比+14.8%；租赁住宅实现营收25.3亿元，同比+9.4%；商业开发与运营实现营收65.8亿元，同比+5.2%。

　　财务结构安全，融资成本处行业低位区间：截至2023年9月，公司净负债率53.9%，现金短债比2.2。有息负债结构改善，短期有息负债占比14.8%，较2022年下降5.7pct；有息负债中无抵押无质押的融资占比93.7%。融资成本持续下降，前三季度新增融资成本3.64%，单三季度融资成本3.09%。

　　投资建议

　　考虑公司结转面积减少、毛利率下滑和资产减值压力，全年业绩或负增长。我们下调公司盈利预测，预计2023-25年归母净利润分别为203.4亿元、218.1亿元和232.3亿元，同比增速分别为-10.1%、7.2%和6.5%。公司股票现价对应PE估值为6.8x、6.4x、6.0x，维持“增持”评级。

　　风险提示

　　房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；其他房企违约