业绩增长投销稳健，分红提升回报股东

　　招商蛇口(001979)

　　事件

　　2024 年 3 月 18 日招商蛇口发布 2023 年年度报告，全年实现营业收入 1750.1 亿元， 同比-4.37%； 实现归母净利润 63.19 亿元，同比+48.20%；基本每股收益 0.65 元，每股现金分红 0.32 元，分红比例 45.88%，股息率约 3.36%。

　　点评

　　归母净利润高增，主因减值减少&权益比例提升： 2023 年公司开发结转面积 845 万方，同比-2.21%，导致营收规模下滑。同期利润总额、净利润分别同比-11.56%和+0.09%， 而归母净利润同比逆势+48.20%，主要由于：①公司当年计提资产&信用减值损失 24.18亿元，较 2022 年少计提 40.41 亿元；②公司当年结转项目权益比例提升，少数股东损益 27.87 亿元，较 2022 年减少 20.47 亿元。

　　销售规模逆势微增， 重点城市优质巩固： 2023年公司销售金额2936亿元，同比+0.4%（TOP10 房企平均同比-13%），稳居行业前五。从区域看，公司“强心 30 城” 销售贡献占比 91%， “核心 6+10 城”占比 77%。在全国 13 个城市进入当地销售榜 TOP5，其中上海、苏州、合肥、长沙和南通五城居 TOP1，持续巩固优势。

　　投资坚持聚焦深耕， 资源投放强心城市： 2023 年公司获取 55 宗地块， 总建面 590 万方，同比基本持平， 总地价 1134 亿元， 同比+6.9%，权益地价 867 亿元，同比+28.9%，权益比 0.76，较 2022 年提升13pct。 在“强心 30 城” 和“核心 6+10 城”的投资金额占比分别为 99%和 88%，其中一线城市投资占总投 51%，单城投放额达 46亿元。 新增项目运转高效， 55 个新增项目中有 29 个实现当年拿地当年开盘，贡献销售金额 340 亿元。

　　财务结构安全稳健，“三道红线”始终居绿档： 截至 2023 年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.41%、净负债率 54.58%、现金短债比 1.28。 全年公开市场融资 324.3 亿元，票面利率为行业同期最低； 全年平均融资成本 3.47%，较 2022 年降低 42BP。

　　投资建议

　　公司销售规模维持增长，投资布局聚焦深耕， 2024 年优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。 考虑当前房地产市场承压， 我们小幅下调公司 2023/2025 年归母净利润至 91.1 和 118.1 亿元（原为107.3/140.8 亿元）， 新增 2026 年归母净利润预测 143.5 亿元， 同比增速分别为 44.2%、 29.6%和 21.6%。公司股票现价对应 PE 估值为 9.5/7.3/6.0 倍，维持“买入”评级。

　　风险提示

　　政策落地不及预期； 房地产市场销售持续低迷； 竣工不及预期。