2023年年报点评：坚持核心城市深耕，资产运营稳步拓展
招商蛇口(001979)
投资要点
归母净利润同比高增，融资成本优化。2023年营业收入1750.1亿元，同比下降4.4%；归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，主要因为：1）投资收益同比增加3.4亿元至14.7亿元，扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4%至13.9亿元；2）少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6%。全年毛利率同比下降3.4个百分点至15.9%。期末合同负债1615.3亿元，同比增长11.5%。期末剔除预收账款的资产负债率62.41%、净负债率54.58%、现金短债比为1.28。全年综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。
销售稳定增长，坚持核心城市深耕。2023年公司实现签约销售面积1223.4万平方米，同比增加2.5%；对应销售金额2936.4亿元，同比增加0.4%。全口径签约金额排名提升一位至行业第五，上海、苏州、合肥、长沙等13个城市均进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。同时，全年拿地55宗，总计容建面约590万平方米，总地价约1134亿元，其中在“强心30城”投资金额占比达99%，在“核心6+10城”投资金额占比达88%，进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。
多元业务协同发展，资产运营及城市服务经营稳健。2023年公司全口径资产运营收入66.9亿元，EBITDA33亿元，其中EBITDA同比上年增长0.5%。公司商业在营项目38个，总经营建筑面积约216万平方米；在建及筹开项目44个，总经营建筑面积约309万平方米；写字楼在营项目32个，经营建面128万方，在建及筹开项目10个，总建筑面积81万方；产业园在营项目30个，经营建面226万方；长租公寓项目共45个，经营建面115万方；酒店在营项目18个，经营建面55万方。城市服务方面，物管面积3.5亿平方米，新签年度合同额40.4亿元。
盈利预测与投资建议。预计2024-2026年公司归母净利润复合增速为14.3%。考虑公司销售表现较为稳健，土储充足且结构优质，维持“持有”评级。
风险提示：竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。
