2023年年报点评：聚焦核心城市，土储结构持续优化

　　保利发展(600048)

　　投资要点

　　利润短期承压，高分红彰显信心。2023年公司实现营业收入3468亿元，同比增长23.4%；实现归母净利润121亿元，同比下降34.1%。年内公司结转毛利率为16.0%，同比下降6.0pp；对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。公司拟每10股派发现金股利4.10元（含税），分红比例42.4%。

　　聚焦核心城市，市占率持续提升。2023年公司实现销售金额4222亿元，位居行业第一，销售面积2386万平方米。公司坚持核心城市深耕，重点布局的38个核心城市销售贡献近90%，同比提升2pp。城市群布局效果显著，长三角销售金额超1400亿元，珠三角销售金额超1100亿元。公司加大2022年之前获取存量去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占销售面积的69%。市场占有率连续上升至3.6%，同比提升0.2pp；核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7pp；27城市占率超过10%。

　　积极补充高质量土储，资源结构持续优化。2023年拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16pp至83%；公司土储计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8pp；核心38城面积储备占比近7成，同比提升2.4pp，资源结构不断优化。坚持聚焦核心城市和商品住宅，公司拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%。公司对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。

　　财务结构持续优化，融资成本不断降低。期末公司扣除预收款的资产负债率为67.14%（-1.34pp），净负债率为61.20%（-2.37pp），现金短债比为1.28；1年内到期的债务余额737亿元，占有息负债的20.82%，同比下降0.46pp。公司有息负债规模3543亿元，较年初减少271亿元；综合融资成本约为3.56%，较年初下降36个基点。年内实现回笼资金4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pp；公司经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。

　　盈利预测与投资建议。预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为7.6%，考虑到公司为央企行业龙头，销售表现稳健，土储充足且优质，给予公司2024年8.5倍PE，目标价9.69元，维持“买入”评级。

　　风险提示：竣工交付低于预期、拿地和销售回款低于预期、地产政策不及预期等风险。