2023年报点评：销售稳定财务稳健，2024年轻装上阵

　　滨江集团(002244)

　　投资要点

　　事件：公司发布2023年度报告。2023年公司实现营收704.4亿元，同比增长69.7%；归母净利润25.3亿元，同比下降32.4%。业绩符合预期。

　　营收大幅增长，计提减值导致业绩下滑。受交付楼盘同比增长影响，2023年公司营收同比高增69.7%；而归母净利润下滑的原因主要有：（1）公司2023年毛利率同比下降0.7pct至16.8%，但值得注意的是杭州地区的毛利率同比提升2.6pct至18.3%；（2）2023年公司计提信用减值损失和资产减值损失共计43.1亿元，2022年仅8.6亿元，主要是房地产市场下行导致的应收款坏账和计提存货跌价准备；（3）2023年公司投资净收益同比减少9.9亿元至12.3亿元。费控方面：2023年公司销管费率同比下降1.1pct至2.3%，财务费率同比下降1.7pct至0.8%，一定程度上对冲了上述负面影响。截至2023年末，公司尚未结算的预收房款1430亿元，较年初增长9.7%，覆盖2022年营收2.0倍，为后续业绩释放奠定基础。

　　销售稳定、回款良好，2024年销售目标行业总规模1%。公司2023年实现销售额1534.7亿元，同比基本持平，位列克而瑞销售排行榜第11名，较2022年提升2名，并连续6年获得杭州房企销售冠军。公司2023年权益销售现金回笼732亿元，创历史新高。展望未来，公司2024年销售目标为1000亿元以上，占行业总规模1%，全国排名前15。

　　投拓积极聚焦杭州，土储质优量足。公司2023年新增项目33个（其中杭州27个，金华、湖州各2个，南京、宁波各1个），拿地金额576.8亿元，权益拿地金额255.9亿元，权益比44.4%。公司2023年金额口径投销比为37.6%，2024年公司投资金额将控制在权益销售回款40%以内，聚焦杭州，深耕浙江，省外重点关注上海。截至2023年末，公司土地储备中杭州占比60%，浙江省内其他城市占比25%，浙江省外城市占比仅15%，优质土地储备为公司未来发展提供保障。

　　三道红线稳居绿档，有息负债和融资成本下降。公司债务结构健康：截至2023年末，公司有息负债规模415.2亿元，同比下降120.3亿元；银行贷款占比高达79.8%；公司融资成本仅4.2%，较2022年末下降0.4pct，2024年公司争取下降至4%以内。三道红线稳居绿档：净负债率15.1%，剔除预收账款资产负债率56.4%，现金短债比2.4，货币资金可以有效覆盖短期债务。

　　盈利预测与投资评级：公司作为深耕杭州的龙头民企，尽管2023年资产减值影响业绩表现，但公司销售投资财务状况在行业中均处于领先位置，后续业绩有望持续修复。根据公司最新年报情况，我们下调公司2024/2025年的归母净利润预测至29.6/34.1亿元（前值为53.6/62.0亿元），预计2026年归母净利润为37.9亿元。对应的EPS为0.95/1.09/1.22元，对应的PE为6.8/5.9/5.3倍，维持“买入”评级。

　　风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期；房价下跌超预期。