公司信息更新报告：销售市占率持续提升，结转毛利率下滑拖累业绩
保利发展(600048)
经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
保利发展发布2024年半年报。公司上半年收入增长，毛利率下滑拖累业绩，但二季度销售回暖，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.4、6.9、6.5倍，维持“买入”评级。
营收小幅增长，结转毛利率拖累利润水平
公司2024上半年实现营收1392亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润74亿元，同比下降39.3%；经营性净现金流-171亿元，同比下降243亿元；结算毛利率16.0%，与2023全年持平。公司营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，归母净利润下滑主要由于（1）毛利率同比下降5.24pct；（2）项目结转权益比同比下降；（3）销售费用和财务费用有所上升。
销售市占率提升，土储结构不断优化
2024年上半年，公司实现签约金额1733.36亿元，同比下降26.8%；实现签约面积954.25万方，同比下降31.0%；销售权益比较2023年全年+9pct至77%，权益销售金额同比下降17%，市占率提升至3.68%，38城市占率提升至7.1%。公司跟随政策铺排推货节奏，二季度推货1254亿元，环比一季度+181%；二季度销售金额1104亿元，环比一季度+75%。公司上半年优化土储结构，拿地12宗，总土地款125.5亿元，拿地金额权益比71.9%，其中三个项目已实现开盘。截至上半年末公司土储建面7140万方，较年初下降8%，其中核心38城占比约7成。
融资成本继续压降，拟发行95亿可转债
公司2024上半年新增负债938亿元，新增融资平均成本降至2.93%。截至上半年末，公司有息负债3725亿元，综合成本降至3.31%，较年初下降25BP；扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，资产负债结构保持稳健。公司拟发行95亿可转债，拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金，发行对象为包括保利集团在内的不超过35名特定对象，保利集团拟认购不超过10亿元。
风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。
