上半年营收业绩同比下滑；拿地强度仍然较高

　　滨江集团(002244)

　　摘要：滨江集团公布2024年中报。公司2024年中报实现营业收入242.0亿元，同比下降10.5%；归母净利润11.7亿元，同比下降28.7%。

　　公司营收业绩同比均下滑，主要是因为交付体量和毛利率下降。2024年上半年公司营收同比下降10.5%；归母净利润同比下降28.7%，主要受交付体量同比减少及交付项目毛利下降影响。根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。上半

　　年公司房地产开发项目结算毛利率仅为9.6%，同比下降8.7个百分点，主要是因为上半年结算的主要项目为2020、2021年获得的项目，此类项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。公司未来业绩有保障，

　　2024年6月末公司尚未结算的预收账款为1396亿元，预收账款/上年营业收入达到1.98X。

　　公司短期利润率仍然承压，注重费用管控。2024年上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为9.6%、5.1%、4.8%同比分别下降8.7、2.1、1.2个百分点，前期高价地块进入结算期，短期利润率水平承压。受利润率下滑的影响，2024年上半年年化后的ROE同比下降4.2个百分点至8.8%。不过公司注重费用管控，上半年三费率仅为3.7%，同比基本持平

　　公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，融资成本不断下降，“三道红线”持续保持“绿档”。截至2024年6月末，公司有息负债398.7亿元，同比下降6.3%，其中银行贷款占比约为79.5%，直接融资占比约为20.5%；权益有息负债344.4亿元较2023年末下降了15.6亿元。2024年6月末公司剔除预收款后的资产负债率为59.0%，同比下降1.0个百分点；净负债率为22.9%，同比提升1.3个百分点；债务期限构成上，公司短期债务为107.6亿元，占比仅为27%，同比下降6.6个百

　　分点，现金短债比为2.46X，同比提升0.38X，可有效覆盖短期债务。公司近年来融资成本不断下降，充分反映了市场对个百公司资产价值、经营能力和信誉的高度认可，截至2024年6月末公司平均融资成本为年3.7%，较2023年末下降0.5分点。公司授信储备充裕，流动性良好，截至20246月末，公司共获银行授信总额度1259.2亿元，较2023年末增加

　　3.5%，授信额度已使用366.8亿元，剩余可用892.4亿元，占总额度的71%。直接融资可用额度上，截止6月末已获批尚未发行的公司债额度15.5亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。公司2024年1-8月已经发行了31亿元的短期融资券和18亿元的中期票据。2024年公司计划权益有息负债规模保持平稳（2023年末为360亿元），将一年期的直接融资规模控制在40亿元以内，争取进一步降低融资成本从上半年的情况来看，基本完成了公司2024年融资方面的经营计划。

　　经营性现金流短期承压。截至2024年6月末，公司持有现金264.4亿元，同比下降10.8%。上半年公司经营性活动现金流净流出45.8亿元（2023年同期为净流入275.9亿元），主要是因为公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，同比下降11.8%至233.8亿元，但上半年受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，销

　　售回款同比降幅较大，销售商品、提供劳务收到的现金同比下降63.7%至225.7亿元。公司预计随着已售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加，公司经营活动现金流将持续改善。

　　销售保持行业前列。2024年上半年公司实现销售金额582亿元，同比减少37.1%，位列克而瑞行业销售排名第8名，较2023年提升3名。2024年公司销售目标为1000亿元以上，占行业总规模的1%，全国排名在15名以内。上半年已经完成全年销售目标的58%，完成进度大于时间进度。

　　公司拿地强度仍然较高，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。2024年上半年公司新增土地储备项目10个，全部位于杭州；新增土储建面87.5万平，同比下降64.9%，拿地金额222.7亿元，同比下降43.8%；权益拿地金额112.2亿元，拿地权益比例为50.4%，同比提升4.9个百分点，拿地强度为38.2%，同比虽然下降了4.6个百分点，但仍然保持较高的拿地强度；楼面均价2.54万元/平，同比增长60.1%。2024年6月末公司土地储备1290万平，其中杭州占76%，浙江省内非杭州的城市占比18%，浙江省外占比7%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。2024年公司计划投资金额控制在权益销售回款40%以内。区域布局上，聚焦杭州、深耕浙江，浙江省外重点关注上海。

　　公司有序推进其他业务，2024年计划新增5-10个代建项目。1）租赁业务：截至2024年6月末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.1万平，同比增长17.5%，上半年实现租金收入1.98亿元，同比增长21.5%。

　　公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值92.56拓展代建业务，对开发业务起补充作用。上半年公司已获取宁波余姚代建项目一个，同时公司积极参与省内各类政府代亿元，同比增长29.1%。2）代建业务：公司通过对外输出品牌

　　建项目的投标。2024年公司计划继续拓展代建业务，争取新增5-10个代建项目。3）养老业务：公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截至2024年6月末入住率已超75%。

　　投资建议与盈利预测：

　　公司作为浙江龙头房企，坚持区域深耕，充分享受浙江市场红利，销售排名跻身行业前十。公司深耕浙江并结合有序外拓，根据市场变化灵活拿地，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省内。同时，公司财务稳健，保持绿档优势，融资渠道通畅。在行业流动性紧缩，民企信用风险频发的背景下，公司财务安全、融资成本比肩央国企，在行业清整中保持较强优势。我们预计公司2024-2026年营业收入分别为652/646/688亿元，同比增速分别为-7%/-1%/6%；归母净利润分别为24/25/26亿元，同比增速分别为-5%/2%/7%；对应EPS分别为0.78/0.79/0.84元。当前股价对应的PE分别为10.8X

　　10.7X归母净利润增速或将好于营收。不过考虑到公司销售投资具备一定韧性，已售未结算资源丰富，未来业绩保障程度较高/10.0X。2023年出于谨慎原则，公司计提资产减值损失增加，预计2024-2026年计提资产减值损益将有所减少，

　　维持“买入”评级。

　　评级面临的主要风险：

　　杭州市场销售回暖不及预期；开竣工、结算不及预期；房地产调控政策收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。