公司信息更新报告：结算毛利率较低，拿地深耕核心城市
招商蛇口(001979)
结算毛利率较低，拿地深耕核心城市，维持“买入”评级
招商蛇口发布2024年三季报，2024年1-9月公司营业收入小幅增长，归母净利润有所下降。其中三季度公司实现营业收入267.37亿元，同比增长9.64%；实现归母净利润11.84亿元。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为63.9、70.3、74.4亿元，EPS为0.71、0.78、0.82元，当前股价对应PE为15.6、14.2、13.4倍，维持“买入”评级。
营业收入同比增长，结算毛利率下行
2024年1-9月公司实现营业收入780.09亿元，同比增长2.9%；实现归母净利润26.01亿元，同比下降31.0%。公司结算毛利率10.0%，同比下降8.3个百分点，较2024中报下降2.0个百分点，主要由于公司结算资源中，2020和2021年低毛利项目占比较高，拉低了整体毛利率水平。公司本报告期非经常性损益较高，主要是公司发行租赁住房REIT带来约7亿元收益，以及一些其他资产处置带来的收益。截止2024三季度末，公司合同负债1913.20亿元，较中期提升114.74亿元，可结算资源充沛。
销售规模有所收缩，行业排名维持稳定
2024年1-9月，公司累计实现签约销售金额1451.71亿元，同比减少35.85%，累计实现签约销售面积642.44万平方米，同比减少29.99%。2024年9月，公司单月销售均价20664.94元/平方米同比-21.43%，2024年1-9月，公司累计销售均价22596.82元/平方米，同比-8.37%。据克而瑞数据，2024年1-9月公司全口径销售金额排名第5名。2024年国庆节期间，公司吸引超过5.11万客户线下到访参与活动及参观项目，全国累计4.34万组客户到访，销售125亿元。
拿地力度有所收缩，坚持以销定产
2024年1-9月，公司累计拿地金额289亿元，拿地强度19.9%，低于过往年份水平（2023年38.9%、2022年43.9%）。公司2024年投资策略是区域聚焦和城市深耕，关注强心30城，进一步聚焦核心10城，在投资金额上更注重以销定产。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
