保租房REITs上市，回购彰显信心
招商蛇口(001979)
事件
2024年10月30日，公司发布2024年三季报：2024年1-9月实现营收780.1亿元，同比+2.88%；归母净利润26.0亿元，同比-31.00%。第三季度实现营收267.4亿元，同比+9.64%；归母净利润11.8亿元，同比-26.78%。
点评
营收略增，归母净利下降，主因毛利率下滑。公司营收小幅增长，而归母净利同比下降，主因受地产持续筑底影响，24年1-9月公司毛利率为9.95%，较去年同期的18.25%大幅下降8.3个百分点。
销售承压，稳居行业TOP5。24年1-9月公司累计实现销售金额1451.71亿元，同比-35.9%，稳居克而瑞百强房企全口径销售额榜单的第5名（与23年全年排名一致）。
投资聚焦核心一二线。24年1-9月公司累计获取14宗宅地，权益拿地金额209亿元，总拿地金额289亿元，权益比例为72.3%。14宗地块其中有6宗位于一线城市上海和广州，对应拿地金额207亿元，占比71.8%。
贷款回购彰显发展信心。自9月24日央行创立股票回购、增持再贷款工具以来，公司积极响应，10月14日公告回购提案，10月20日公告获得招行深圳分行最多7.02亿元专项贷款用于回购股票，贷款期限12个月，预计回购数量约为2238.52-4477.04万股，占公司总股本的0.25%-0.49%。
第三个公募REITs平台上市，进一步盘活资产优化经营。10月23日，公司设立的招商基金蛇口租赁住房REIT在深交所上市，成为继招商局商业房托、博时招商蛇口产业园REIT之后的第三个公募REITs平台，有助于助力公司进一步拓宽融资渠道、盘活存量资产、优化经营模式。
投资建议
公司深耕核心一二线城市，未来随着优质项目逐步结转，业绩有望持续回升。我们维持盈利预测不变，预计2024-26年归母净利润分别为63.4亿元/76.9亿元/92.5亿元，同比增速分别为+0.3%/+21.4%/+20.2%。公司股票现价对应PE估值分别为15.7x/12.9x/10.8x，维持“买入”评级。
风险提示
政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；竣工不及预期。
