公司信息更新报告：计提减值拖累业绩，待结转资源充裕
陆家嘴(600663)
2025年营收增长利润下滑，可售住宅资源充足，维持“买入”评级
陆家嘴发布2025年报及2026年一季报，公司2025年营收增长利润下滑，住宅销售同比提升，持有物业出租率总体稳定。公司2026年有望结转前滩高毛利项目，我们上调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润为21.8、22.1、24.8亿元（2026-2027年原值为18.9、20.5亿元），对应EPS为0.43、0.44、0.49元，当前股价对应PE为17.6、17.3、15.4倍，公司持有物业位置核心，可售住宅资源充足，未来业绩修复可期，维持“买入”评级。
2025年营收保持增长，计提减值拖累利润
公司2025年实现营业收入181.7亿元，同比+24.0%；归母净利润12.3亿元，同比-18.7%；扣非归母净利润12.0亿元，同比-19.1%；基本每股收益0.24元，经营性净现金流104.6亿元，同比+695%；销售毛利率和净利率分别同比下降8.0pct和3.5pct至36.1%和8.7%。公司利润下降主要由于结转毛利率同比-9.1pct至30.1%，计提资产+信用减值损失-12.8亿元（2024年-3.0亿元）。公司2026Q1实现营收22.3亿元，同比-47.2%；归母净利润2.0亿元，同比-68.4%，主要由于结转规模有所下降。公司2025年拟每股派发现金红利0.06元，派息比例约51%。
2025年租赁流入整体下降，物管收入稳健提升
公司2025年租赁流入37.6亿元，其中办公物业26.1亿元，同比-17%；商业物业4.3亿元，同比基本持平；酒店物业6.1亿元，同比+17%。截至年末，公司持有甲级写字楼总面积242万方，上海成熟甲级写字楼出租率78%，同比-2pct；高品质研发楼总面积32万方，出租率90%，同比+3pct。公司2025年物管收入22.7亿元，同比+4%；金融服务收入20.2亿元，占收入比例11%。
2025年住宅合同销售同比增长，负债和融资成本继续下降
公司2025年实现房产销售收入114.3亿元，其中住宅物业107.9亿元；合同销售金额和面积分别为93.4亿元及7.2万方，分别同比增长28%和6%，在售项目整体去化率94%。截至2025年末，公司有息负债703.4亿元，同比减少3.1亿元，平均融资成本2.56%，同比-50BP。
风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。
