房地产行业第27周周报：一二手房成交环比涨幅均收窄，土拍同比量涨价跌；海南公积金贷款新政提高最高贷款额度

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比由负转正。第27周47城新房成交面积370.8万平方米，环比上升6.9%，环比涨幅较上周收窄23.1个百分点，同比上升1.4%，同比增速较上周提升12.6个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为20.9%、9.7%、-2.4%，同比增速分别为-10.4%、2.6%、7.8%，一线城市同比降幅收窄1.0个百分点，二、三四线城市同比增速较上周分别提升17.0、15.1个百分点。

　　二手房成交面积环比涨幅收窄，同比涨幅扩大。第27周23城二手房成交面积为248.8万平方米，环比上升0.9%，环比涨幅较上周收窄7.1个百分点，同比上升14.2%，同比涨幅较上周扩大11.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为12.4%、-6.7%、-2.3%，同比增速分别为14.5%、14.4%、12.9%，同比涨幅较上周分别扩大14.3、10.9、9.9个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。截至第27周末，13城新房库存面积7268.1万平方米，环比增速为-1.7%，同比增速为-9.1%；去化周期15.9个月，环比下降1.5个月，同比下降2.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为12.7、14.5、63.8个月，环比分别下降1.3、1.6、1.0个月；一、三四线城市同比分别下降3.2、1.8个月，二线城市同比上升0.2个月。

　　土地市场环比量价齐涨、同比量涨价跌；溢价率同环比均上涨。第26周百城全类型成交土地规划建面为1904.4万平方米，环比上升135.2%，同比上升16.9%；成交土地总价为665.5亿元，环比上升368.1%，同比上升10.1%；成交土地楼面均价为3495元/平，环比上升99.1%，同比下降5.8%；土地溢价率为5.3%，环比上升3.5个百分点，同比上升2.4个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。第27周房地产行业国内债券总发行量为28.7亿元，环比下降75.3%，同比下降74.3%。总偿还量为45.9亿元，环比下降55.0%，同比下降56.4%；净融资额为-17.2亿元。

　　板块相对收益有所上升。第27周房地产行业绝对收益为0.7%，较上周上升1.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为1.2%，较上周上升0.5pct。房地产板块PE为10.22X，较上周上升0.05X。

　　政策

　　7月2日，海南出台公积金贷款新政，包括：提高购买自住住房最高贷款基准额度，个人最高额度由现行新房80万元和二手房60万元统一提高至100万元，夫妻双方最高额度由现行新房110万元和二手房90万元统一提高至120万元；加大人才住房公积金贷款支持力度；调整二套房“存贷挂钩”机制，将二套房“存贷挂钩”贷款额度计算公式中缴存余额倍数由10倍提高至12倍。

　　南昌市出台《南昌市既有房屋使用安全管理长效机制》，建立既有房屋常态化排查、安全鉴定监管及房屋安全保险制度，按建筑年代与性质实施差异化排查频次，以巩固自建房安全专项整治和城镇危房排危整治成果，自8月1日起施行。

　　投资建议

　　由于去年二季度后的低基数原因，今年整体成交同比走势预期是“前低后高”，市场也已经充分预期。本周数据来看，一二手房成交面积环比均正增长，但涨幅收窄。进入到7月后，传统淡季预计还是会影响成交量，但四季度开始预计将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，预计7月中旬可能会有一波提前的板块切换，建议关注板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

　　现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

　　风险提示：

　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。