近期地产数据观察：租金反季节走强，房价止跌逻辑强化

　　根据冰山租金数据，我们发现，6月住宅租金出现反季节走强，80城租金价格为25.96元/平方米/月，延续了5月开始的上涨趋势。同时，租金的上行并非局限于个别城市，而是广泛存在于不同能级的城市。

　　国信地产观点：

　　1）根据冰山数据，6月住宅租金出现反季节走强，延续了5月开始的上涨趋势，是自2021年租金系统性下跌以来，首次出现淡季的租金上行。此外，租金连续两个月的上行并非局限于个别城市，而是广泛存在于不同能级的城市。因此我们可以认为，租金走强并非来自于季节性，而是出现了真实的改善。

　　2）十四五期间，保租房硬性指标650万套，实际完成量870万套，根据十五五相关规划，保租房并无硬性指标，压制市场租金的保租房投放量大幅减少。我们认为，在宏观环境没有出现明显改善的情况下，租金反季节走强的原因可能是供给端保租房对租金的压制明显下降。

　　3）我们在《租金收益率的陷阱》中提出，根据永续增长模型，均衡房价=租金/（资金成本-租金增长率）并据此解释了，在租金收益率持续改善、贷款利率持续下降的情况下，房价仍然快速下跌的原因是租金出现了持续数年的快速下跌，类似于股票EPS持续走弱，此时股息率被动提升并不能稳住股价。当前市场对数据改善漠不关心的主要是因为缺乏对房价止跌的逻辑解释，而租金连续两个月的反季节走强，意义类似于股票的EPS止跌回升，为房价的止跌提供了资产定价角度的逻辑支撑。

　　4）投资建议：地产股具备价值空间、进入中期底部。6月地产基本面延续“没那么差”，这与市场普遍的保守态度形成了一定的预期差，我们在中期策略中提出，当前地产股PB隐含房价跌幅超15%，而当前房价跌速年化在5%以内，地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价。此外，前期受资金风格影响明显回调后，已经出现了较为扎实的底部迹象。后续若数据上行，有望再次出现价值修复，若数据下行，股价下跌空间也不大。优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的。推荐：中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。

　　5）风险提示：房价、租金数据超预期下行。