房地产行业深度报告：房地产行业2026年中期策略——底部信号渐明，核心资产先行

　　投资要点

　　基本面已进入筑底验证期，核心城市与优质资产或率先修复。2026年1-5月全国商品房销售面积、销售金额同比分别-10.8%、-13.5%，销售金额降幅持续收敛；截至5月末，商品住宅广义库存14.26亿平方米，同比下降17.7%。二手房成交韧性强于新房，27城1-5月成交面积同比-0.7%，对刚需和置换需求的承接能力更强。土地端延续缩量提质，房企投资聚焦核心城市优质地块，优质央国企销售和补货表现领先，行业分化下的结构性修复趋势更加清晰。

　　稳市场政策持续深化，供需两端举措加快落地。2026年以来，中央围绕控增量、去库存、优供给，统筹推进存量盘活、公积金改革、保障房筹集和城市更新；地方因城施策明显提速，上半年超260个省市县出台优化政策超560条。公积金提额扩围、住房以旧换新、房票安置及收储等政策接续推进，有助于降低置业和置换成本、加快存量去化、提升供给适配度，为市场预期改善和基本面修复提供持续支撑。

　　核心城市或率先企稳，经营性不动产迎来价值重估。上海已释放先行修复信号，2026年1-5月一二手住宅成交1084.9万平方米，同比+3.1%；冰山指数较年初回升约1.6pct，二手房挂牌量较高点下降26.3%，去化改善叠加中高总价段价格环比转正，改善需求逐步接力。商业地产方面，购物中心供给放缓、运营分化加剧，优质资产在租金、空置率和零售额表现上持续跑赢行业；商业不动产REITs试点落地，打通持有型物业退出与定价通道，核心商圈物业及强运营平台价值有望重估。

　　2026年房地产核心指标降幅有望进一步收敛：中性假设下，全国商品房销售面积为8.35亿平方米，同比下降5.2%；全国商品房销售金额为7.76万亿元，同比下降7.6%，较2025年降幅继续收窄。新开工面积为5.02亿平方米，同比下降14.6%，竣工面积为5.15亿平方米，同比下降14.7%，受土地储备、前期销售和资金约束影响，修复节奏相对滞后。开发投资金额为7.45万亿元，同比下降10.0%，下行斜率有望放缓。

　　投资建议：我们认为，2026年房地产行业底部信号进一步明晰，核心城市基本面底部基本确认，二手房流动性改善、新房优质供给去化和库存回落正在共同推动市场由筑底走向修复。配置上，开发端优选信用稳健、核心土储充足、产品力突出的房企；服务端关注商业运营、物业现金流及存量房交易修复带来的重估机会。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

　　风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。