REITs行业周报：REITs指数环比下跌，仓储物流、环保板块本周涨幅较大

　　中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级

　　2026年第28周，中证REITs（收盘）指数为735.6，同比下跌16.09%，环比下跌0.18%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

　　公募REITs首发与扩募项目同步推进，新能源及数据中心资产加快入市

　　本周公募REITs市场项目申报继续推进。7月7日，东方红申能股份新能源REIT正式申报至上交所，底层资产为青海乌兰华扬20万千瓦陆上风电项目，项目总投资15.56亿元，于2019年12月实现全容量并网。7月9日，南方润泽科技数据中心REIT提交扩募申请，拟新购入润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心项目；该基金首发底层资产为同一园区的A-18数据中心，本次扩募若顺利完成，将进一步扩大基金的数据中心资产规模。此外，招商资管招商蛇口商业不动产REIT审核状态于本周更新为“已问询”，底层资产包括深圳太子广场和昆山招商花园城。

　　一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌0.18%

　　2026年第28周，中证REITs（收盘）指数为735.6，同比下跌16.09%，环比下跌0.18%；2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌6.44%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益-26.53%。本周中证REITs全收益指数980.69，同比下跌11.16%，环比下跌0.17%；2025年年初至今，REITs全收益指数累计上涨1.76%，同期沪深300指数累计上涨20.09%，累计超额收益-18.33%。REITs市场成交量同比增长4.16%，市场交易规模成交量达6.26亿份，同比增长4.16%；成交额达24.04亿元，同比下降12.61%；区间换手率1.93%，同比-1.05pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-0.81%、0.2%、-0.16%、0.18%、0.2%、0.17%、-0.3%；一月涨跌幅分别为0.09%、-0.16%、-0.13%、-5.39%、-1.27%、-0.78%、-2.56%。

　　一级跟踪：37只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

　　2026年第28周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达18支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

　　风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。