房地产行业点评报告：高端住宅观察：核心9城高端盘去化近7成，财富效应驱动购买力释放

　　核心9城高端盘首开去化率近7城

　　我们研究了北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州、天津九城2025年初以来入市的高端盘数据。2025年初至2026年6月末，9城合计推出高端盘套数15500套，首开成交10765套，综合去化率约为69.5%。在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。

　　上海高端盘供给量断层，核心城市首开去化率分化

　　分城市来看，北上深三城高端盘综合去化率约74%，其中上海推了48个项目、8171套，占9城高端盘总供应量的52.7%，去化率高达77%，上海高端盘供应放量主要系土地释放+城市更新共振，相比之下北京东西城基本断供，高端盘基本集中在海淀区；深圳集中在南山、后海几个板块，总量上有所差距。杭州凭借民营经济，首开去化率高于广州；南京、成都等二线城市去化压力明显。从开发商来看，华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在9城推出高端盘套数较多，均超过300套，其中华润和保利超过2000套，覆盖城市最广、规模最大。

　　资本市场财富效应显著，核心城市购买力增强

　　2026年核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造富效应有一定同步趋势。2026上半年A股电子、通信行业涨幅分别为86.3%和73.6%，位列所有行业前两位。从市值分布看，电子行业与通信行业市值均高度集中于头部核心城市，集中度分别为63.6%和69.7%，其中深圳、北京分列两大板块首位。据Wind数据，2026上半年电子、通信行业重要股东二级市场减持金额达1127.5亿元，高管和个人股东减持267.7亿元，资本市场财富效应显著。

　　投资建议

　　我们认为当前核心城市改善型住宅市场是由政策、品质与结构性需求共同驱动的复苏，通过放松限购、提升公积金贷款额度、提供购房补贴等方式，降低了改善型需求的置换成本，“好房子”成为激活市场、吸引购房者的动力源，同时二手房成交回暖进一步打通了置换链条，为改善型需求提供了资金和信心。上半年上海、深圳等城市高端盘的表现有望提振购房信心，通过“二手房放量、置换链条重启、高品质新房去化”的正向循环，在核心城市率先构建起市场的新平衡，产品力打造优秀的房企或将持续收益。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。