房地产关于深圳“清调供”模式创新实践及政策效能点评：深圳城市更新的新突破来了？

　　事件

　　2026年3月1日，深圳发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，涉及合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施四大方面的内容；6月25日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。此外，福田区的城市更新取得了新进展，7月7日，福田区人民政府发布了12份房屋征收补偿决定书（福府征补决〔2026〕32号至43号），提供产权调换、货币补偿两种补偿方式供业主选择。

　　核心观点

　　【深圳“清调供”模式】

　　“清调供”是深圳市针对停滞或烂尾类城市更新项目提出的一套系统性的纾困盘活机制，核心为“清退、调整、供应”三步走。1）“清”（清退）：厘清关系，清退原主体。针对因资金链断裂、经济关系复杂、历史遗留问题或开发意愿不足而陷入停滞的旧改项目，由政府介入，理顺复杂的利益关系，清退原实施主体（原开发商），解除其项目资格，为项目“解套”。2）“调”（调整）：优化规划，重算经济账。对原规划方案进行优化调整，使其更符合当前市场需求（如将部分商业用地调整为居住用地、优化容积率或户型结构、合理调降土地移交率等），重新测算项目经济账，使项目重新具备经济可行性。3）“供”（供应）：重新招商，引入新主体。在完成“清理”和“调整”后，将权属清晰、规划合理的土地重新推向市场，引入有实力的新开发主体接盘。我们认为，在这套操作流程模式下，政府通过“清调供”机制，将历史债务风险和争议归零，由新主体重新参与市场化竞争，做到权责清晰、风险隔离，新主体根据新规划、新签订土地出让合同，重新缴纳地价款，无需补缴原项目历史地价或原主体遗留欠款。

　　深圳其中第九项规定“已完成城市更新单元规划审批但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目，在区政府组织厘清城“清调供”概念首次提出是在2025年9月发布的《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》。市更新单元涉及的经济关系及法律关系并清退实施方后，由市规划和自然资源主管部门派出机构根据需要组织编制规划。区政府依据经批准的规划引入新实施方实施，或转为政府主导实施”。除此以外，该政策为进一步规范城市更新规划土地管理工作，解决城市更新“超高、超容、商办超配”问题，还提出了严控商办增量与混合用地、严控超高建筑、鼓励工改工与商改住等措施。

　　2026年3月深圳再次发布了城市更新新规，取消保障房配建，土地移交率可灵活调整，明确“清调供”项目的规划调整规则。2026年3月1日，深圳发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自3月16日起执行，有效期5年。此次旧改新规有三个核心调整：1）原则上取消保障房配建。新规下，未完成规划审批项目，原则上可不配建保障房；已完成规划审批项目，按原规定执行；“工改保”项目，继续按原有规定执行。原来的规定是：根据2025年6月发布的《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》，保障房配建比例根据分类地区、改造类型不同进行区分，城市更新单元属于城中村改造的，配建比例为2%-7%；城市更新单元属于商业、旧住宅及其他旧区改造的，配建比例为6%-11%；城市更新单元属于旧工业区、仓储区或城市基础设施改造的，配建比例为20%-25%。2）土地移交率合理核定。“土地移交率”指城市更新项目中，开发主体需无偿移交政府用于公共设施建设的用地面积占项目总用地面积的比例，主要用于道路、绿地、教育、医疗等公共配套落地。新规规定，在满足交通、教育等基础配套的前提下，征求相关部门同意后，未完成城市更新单元规划审批或运用“清调供”手段盘活并重新编制规划的城市更新项目，可以合理核定土地移交率。也就意味着可以灵活调整/适当下调，但同时也规定了不能小于基准（即土地移交用地面积大于3000平，且不小于旧改项目拆除范围用地面积的15%）。根据合一城市更新数据，截至2025年末，深圳市已批规划项目平均移交率约40.3%。3）新规还提到，允许“清调供”项目局部调整规划，调整部分按新政执行，未调整部分保持原规划。明确了与“清调供”政策的衔接规则。

　　深圳首例“清调供”落地南山区。2026年6月25日，南山区城市更新和土地整备局发布关于南山区大新村四港片区城市更新单元“清调供”整体处置方案草案要点的公示。意味着“清调供”政策下首例项目出现。这套盘活流程分为四步：清退原开发主体、调整地块规划（三期商业用地改为居住用地）、公开招标遴选新主体、对新任开发商实施全程监管。项目地处南头街道，于2009年列入计划，并在2013年5月取得规划批复，原实施方华超实业为恒大全资子公司，项目2015年底启动拆迁后，受恒大流动性危机影响长期停工。根据2013年规划批复，项目拟拆除用地面积6.9万平，开发建设用地面积5.16万平，计容积率建筑面积38.6万平。截至目前公开选择新市场主体的公告官方尚未发布，但根据观点地产网等多家媒体报道，华润置地城市更新（深圳）有限公司近期已启动交通专题研究、回迁建筑专题研究等前期工作，或有望成为该项目新的实施主体。

　　我们认为，“清调供”模式以及城市更新新政有助于加速城市更新的推进节奏、提升城市更新效率。1）为深圳陷入停滞的城市更新项目提供了纾困解套的政策通道。根据合一城市更新，截至2025年12月8日，深圳已计划调出/失效/清退城市更新项目共计38个，2019年以来整体呈现上升趋势。2025年全市计划调出/失效/清退城市更新项目共计17个，位于历史高位。这主要是受计划有效期政策刚性管控、非核心区项目投资价值低、改工和改商类项目投资信心不足、出险房企债务危机被迫离场、企业主动退出、变更盘活旧改路径等多重因素影响。深圳城市更新已调出/失效/清退38个项目中，民企占比45%，涉及出险企业占比约13%。2）该模式本质是对城市更新实施主体的“减负”，保障房配建要求取消以及合理核定土地移交率均增加了可售面积。许多因公共配套负担过重、拆迁补偿谈不拢而长期停滞的旧改项目，在新政框架下具备了重新测算经济账的空间。我们预计2026年深圳将迎来一波城市更新项目重启的小高峰。对市场主体而言，政策明确了未来城市更新项目在具体项目层面不再强制执行保障房配建，有助于提升市场主体参与城市更新的积极性。

　　【深圳城市更新进展】

　　规模：深圳城市更新存量项目较多，列入城市更新计划的项目超过一千个。据合一城市更新数据，截至2026年7月5日，深圳全市已列入城市更新计划项目1062个（仅针对拆除重建类城市更新项目统计，另有14个综合整治类城市更新项目），拆除范围面积累计8971万平。其中，已通过城市更新专规批复项目765个，规划通过率72%，涉及计容建面2.4亿平；已公示实施主体的项目561个，计划实施率53%，拆除范围面积累计3695万平。此前，根据新浪财经、深圳房产在线等多家媒体报道，2月初深圳举办的城市更新工作现场推进会上，筛选出了104个城市更新攻坚项目重点推进，2026年计划城市更新固定资产投资额1680亿元。其中，宝安区、龙华区各15个（投资目标分别为220、275亿元），南山区14个（295亿元），罗湖区13个（160亿元），龙岗区12个（280亿元），福田区10个（180亿元），盐田区8个（90亿元），光明区5个（100亿元），坪山区5个（70亿元），大鹏新区2个（10亿元），前海合作区5个。从以上数据可以看出，南山区的城市更新计划投资额是各区最高的。

　　补偿方式：从各区政府今年公布的征收补偿决定书来看，产权调换、货币补偿均是可选方式。2026年7月7日，深圳市福田区人民政府发布了12份房屋征收补偿决定书（福府征补决〔2026〕32号至43号），被征收拆迁的房屋均是华强南西片区城市更新项目，该项目位于深圳市福田区核心区域福田街道，该项目2010年立项、2015年取得规划批复，然而由于少数业主未签约，项目推进一度陷入僵局。2023年7月，福田街道办确定深圳华强财富置业有限公司为市场主体；9月福田区人民政府指定福田街道办事处作为行政调解实施机关，启动行政调解工作。2025年项目进入征收加速阶段。根据2026年7月已公布的补偿决定书，本次征收提供两种补偿方式供业主选择二选一。1）产权调换：按照1:1.2建筑面积置换，置换成位于《福田区福田街道华强南西片区城市更新单元规划》确定的开发建设用地范围内的回迁房。2）货币补偿：除了一套特殊的非市场化商品房以外，其余11套市场化商品房的货币补偿总额在568-803万元（均值：673万元），12套合计总货币补偿款约7792万元。货币补偿总额基本为被征收房屋的评估价值的1.6倍左右；被征收房屋的平均建面为76平（64-92平），被征收房屋平均评估单价为5.5万元/平，加总补偿均价为8.8元/平。其3km以内以老旧小区为主，新房不多，25年11月开盘的新盘卓越缦悦开盘价为11.5万元/平，3km以内的小区二手房近期成交均价在5.0-5.8万元。除此以外，南山区在6月3日也公布了《深圳市南山区南山街道北头村城市更新单元一期房屋征收项目房屋征收补偿方案》，被征收人可以选择货币补偿、产权调换或房票安置中的一种、两种或三种相结合的补偿方式。宝安区在6月1日公布了《庆宜华苑棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，提出采用货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。

　　从最近公布的补偿方案来看，货币化安置也是可选项，且补偿金额也相对不低，如果能更多运用，或对稳定楼市也产生一定的积极影响。深圳5、6月新房、二手房成交量同比持续正增长。深圳5月新房成交套数2819套，同比增长37%，同比增速由负转正，6月2413套，同比增长27%；5月二手房成交套数5534套，同比增长18%，同比增速由负转正，6月5093套，同比增长13%。深圳近期楼市出现好转，核心原因在于4月末限购政策放松、公积金提额提升负担能力，叠加核心地块高溢价土拍提升预期。

　　投资建议

　　我们认为，在深圳旧改新规以及“清调供”模式的带动下，深圳的城市更新的推进节奏预计将加快，城市更新效率将提升，市场主体参与的积极性也有望进一步提升，我们预计2026年深圳将迎来一波城市更新项目重启的小高峰。从最近公布的补偿方案来看，货币化安置也是可选项，且补偿金额也相对不低，如果能更多运用，或对稳定楼市也产生一定的积极影响。我们需密切关注深圳今年的城市更新情况带来的积极变化。

　　我们建议优先关注在深圳有城市更新业务布局的主流重点房企：华润置地、招商蛇口、保利发展、保利置业、中国海外发展。

　　风险提示：

　　政策推进速度与规模不及预期；城市更新资金来源受限；社会资本参与度不及预期；实操层面存在历史遗留问题。