房地产《扩大消费“十五五”规划》点评：住房消费被列为大宗耐用商品消费首位

　　报告摘要

　　事件：

　　2026年7月13日，国务院发布关于《扩大消费“十五五”规划》的批复，规划提出，到2030年，消费市场总体规模持续扩大，居民消费率明显提高，全社会商品和服务消费较快增长，社会消费品零售总额达到60万亿元左右，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。

　　内容要点：

　　住房消费被列为大宗耐用商品消费首位

　　《规划》第三项“推动商品消费扩容升级”中促进大宗耐用商品消费方面，提及“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场”。去年3月《提振消费专项行动方案》中将住房纳入大宗消费范畴，而此次文件表述中，住房消费被摆在首位，其重要性更为突出，房地产的政策定位从“防风险为主”向“防风险与促消费并重”转变。

　　此外，《规划》在国家战略层面提出实施房屋品质提升工程，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。房地产产业链较长，将拉动绿色建材、智能家居、装配式装修等领域的发展。

　　稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造

　　存量住房方面，《规划》明确“稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造”，并提出“支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级”。结合国务院近期引发《城市更新“十五五”规划》，提出“十五五”期间改造城镇危旧房约50万套（间），新开工改造城镇老旧小区约11.5万个，城市更新项目将稳步推进。此外，《规划》提及“增加政府资金用于民生保障支出”“统筹利用中央预算内投资、地方政府专项债券等资金渠道，支持符合条件的消费基础设施建设”。考虑到中央预算内投资、专项债等资金作为城市更新项目重要的资金来源，将为城市更新项目落地起到重要保障作用。

　　房地产市场持续健康发展是促进居民增收的渠道之一

　　在“多渠道促进居民增收”方面，《规划》提出“促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入”，6月18日求是网发表文章《以更大力度提振消费》，其中提及“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹“家底变薄了”，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎”，指出房地产市场对于居民消费预期的影响，并提出“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场”。《规划》中这一表述强调了房地产市场与居民增收的关系，意味着稳定房价或成为更重要目标。

　　因城施策优化房地产政策，深化住房公积金制度改革

　　《规划》第七项加力完善促进消费制度机制方面，提及“支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求”，我们认为地方层面限购限贷等政策有望进一步优化，以提振消费需求。公积金方面，《规划》提出“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”。6月初，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》其中主要修订内容包括拓宽适用范围，扩大缴存覆盖面等，如将自住住房装修、支付物业费纳入可提取住房公积金等。此外，根据中指研究院统计，2026年上半年，全国各地优化公积金政策超310条，我们预计未来公积金相关政策将逐步落地。

　　本次国务院出台《扩大消费“十五五”规划》，将住房消费纳入大宗耐用商品消费框架体系中，标志着房地产政策定位发生变化，《规划》中对地产诸多领域均作出部署，建议关注7月底政治局会议对房地产相关的表述。

　　风险提示：

　　政策支持力度及效果不及预期；

　　经济复苏不及预期；