房地产行业第28周周报：新房成交同比涨幅扩大，二手房成交同比涨幅收窄；福州拟优化房屋征收补偿政策
新房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄；新房库存面积与去化周期同环比均下降。
核心观点
新房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。第28周47城新房成交面积226.4万平，环比下降38.9%，环比由正转负，环比增速下降45.8个百分点；同比上升14.5%，同比涨幅扩大13.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-35.5%、-41.2%、-38.1%，同比增速分别为45.1%、13.0%、3.6%，一线城市同比增速提升55.6个百分点，二线城市同比涨幅扩大10.5个百分点，三四线城市同比涨幅收窄4.1个百分点。
二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。第28周23城二手房成交面积为231.8万平，环比下降6.8%，环比由正转负，环比增速较上周降低7.7个百分点，同比上升11.9%，同比涨幅较上周收窄2.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-12.6%、-7.3%、6.0%，同比增速分别为16.8%、6.5%、15.0%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别扩大2.3、2.1个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄7.8个百分点。
新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第28周末，13城新房库存面积7218.0万平方米，环比增速为-0.7%，同比增速为-9.7%；去化周期15.8个月，环比下降0.1个月，同比下降2.6个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为12.6、14.3、67.8个月，一、二线城市环比分别下降0.1、0.2个月，三四线城市环比上升4.0个月；一线城市同比下降3.1个月，二、三四线城市同比分别上升0.01、1.5个月。
土地市场环比量价齐跌、同比量价齐涨；溢价率环比下跌、同比上涨。第27周百城全类型成交土地规划建筑面积为1804.7万平，环比下降5.2%，同比上升12.8%；成交土地总价为504.7亿元，环比下降24.2%，同比上升16.2%；楼面均价为2796.5元/平，环比下降20.0%，同比上升3.0%；土地溢价率为4.2%，环比下降1.1个百分点，同比上升1.9个百分点。
房企国内债券总发行量环比上涨、同比下跌。第28周房地产行业国内债券总发行量为81.5亿元，环比上升183.5%，同比下降57.8%。总偿还量为155.3亿元，环比上升238.3%，同比上升3.7%；净融资额为-73.8亿元。
板块相对收益有所上升。第28周房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升1.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为3.2%，较上周上升2.0pct。房地产板块PE为10.29X，较上周上升0.06X。
政策
政策：1）福州拟优化房屋征收补偿政策，涉及拓宽安置渠道、放宽奖励条件等。7月7日，福州市住建局发布《关于进一步完善房屋征收补偿政策的意见（征求意见稿）》，本次政策围绕安置户型、奖励标准、人群认定、无证房补偿、车位安置、履约兜底六大维度推出八项细化调整。其中，政策一大亮点为放宽搬迁奖励门槛，被征收人在签约期内未签约但提前搬迁封房，即可全额享受各类签约奖励。安置户型供给同步扩容，新增150平方米标准房型，单个项目10户及以上有大户型需求，可增设150-180平方米安置房源。2）广州南沙发布住房以旧换新补贴细则。广州市南沙区住建局发布住房“以旧换新”专项补贴政策，总规模3000万元，补贴周期为2026年7月15日至2027年7月15日。新建商品住宅200万元以下按1%补贴，200万元以上统一补贴2万元，一套二手房对应一套新房申领补贴。3）海南明确每年可提1万元公积金支付自住房物业费。海南省住房公积金管理局发布通知，自7月6日起，允许无未结清住房公积金贷款或账户余额足以偿还3个月贷款的家庭，每年提取不超过1万元的公积金支付海南省内自住住房物业费。
投资建议
我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计销售将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，建议关注会议前的板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
