房地产行业点评报告：高质量推进城市更新，“十五五”城市更新或将加速落地
事件：总书记调研上海市民新村原拆原建
7月15日，习总书记来到上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区，考察旧住房成套综合改造成果，强调“全面践行人民城市理念，坚持问需于民、问计于民、问效于民，做深做细做实城市更新各项工作”。市民新村是上海两旧一村攻坚中的标志性样本，也是全国原拆原建模式的先行者。4幢建于上世纪50年代的老楼，经过原拆原建改造，变身拥有独立厨卫、电梯的新居。
上海小区原拆原建主要由市区两级财政主导
2023年，在《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法》发布后，市民新村项目是全市首个体量最大的旧住房拆除重建改造项目，同时也是黄浦区首个旧住房成套综合改造项目，由黄浦区政府主导，南房集团负责成片更新。从改造进程来看，2022年10月启动、2023年4月达成100%签约通过、2026年初竣工交房，所有房屋实现独门独户，加装电梯、停车库，同时精装修交付。从上海已落地项目看，原拆原建的资金模式以财政为主导上海其他小区的原拆原建出资标准：（1）彭一小区（静安区）：租赁房另获6万元奖励费+租房补贴3700~4500元/月；产权房增量费用政府承担80%。（2）田林二村（徐汇区）：原有面积零费用，仅少量承担扩建部分费用。
城市更新是增量方向，原拆原建从地方探索升级为可复制范式
《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）已明确量化目标：改造危旧房50万套、新开工改造老旧小区11.5万个、城中村改造4000个，明确专项债可用作项目资本金、REITs退出通道写入规划。总书记本次再次强调“高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手”，将城市更新从行业政策提升到国家战略层面。市民新村的成功落地，证明了“抽户+原拆原建”在中心城区的可行性，市民新村模式的可复制性具有全国意义。
投资建议
总书记调研市民新村，核心信号表明城市更新不是一句口号，而是要通过具体项目落地和解决居民问题来实现。“十五五”50万套危旧房以及11.5万个老旧小区的量化目标，叠加专项债、REITs等资金通道打通，未来五年确定性在提升。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
