房地产行业第29周周报：新房成交同比由正转负，二手房成交同比涨幅收窄；《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入大宗耐用商品消费体系
新房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负。二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄；新房库存面积环比上涨，同比下跌，去化周期环比上涨，同比下跌。
核心观点
新房成交面积环比降幅收窄，同比由正转负。第29周47城新房成交面积192.3万平，环比下降15.1%，环比降幅收窄23.9个百分点；同比下降13.4%，同比增速下降28.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-9.0%、-12.0%、-22.0%，同比增速分别为4.1%、7.3%、-36.6%，一、二线城市同比涨幅分别收窄41.0、5.7个百分点，三四线城市同比增速降低40.2个百分点。
二手房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄。第29周23城二手房成交面积为224.8万平，环比下降3.0%，环比降幅较上周收窄了3.8个百分点，同比上升4.2%，同比涨幅较上周收窄7.8个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.9%、-0.5%、-4.6%，同比增速分别为9.5%、-3.0%、11.4%，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了7.3、3.7个百分点，二线城市同比增速较上周降低9.5个百分点。
新房库存面积与去化周期均环比上涨，同比下跌。截至第29周末，13城新房库存面积7290.7万平方米，环比增速为0.2%，同比增速为-8.8%；去化周期16.4个月，环比上升0.5个月，同比下降2.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为12.9、15.4、69.4个月，环比分别上升0.3、0.7、1.7个月；一线城市同比下降2.9个月，二、三四线城市同比分别上升0.5、3.0个月。
土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨；溢价率环比上涨、同比下跌。第28周百城全类型成交土地规划建筑面积为699.8万平，环比下降61.2%，同比下降33.0%；成交土地总价为136.0亿元，环比下降73.1%，同比下降31.5%；楼面均价为1943元/平，环比下降30.5%，同比上升2.1%；土地溢价率为4.4%，环比上升0.2个百分点，同比下降2.0个百分点。
房企国内债券总发行量同环比均上涨。第29周房地产行业国内债券总发行量为155.8亿元，环比上升61.5%，同比上升51.5%。总偿还量为174.5亿元，环比上升6.0%，同比上升67.2%；净融资额为-18.7亿元。
板块相对收益有所下降。第29周房地产行业绝对收益为-4.8%，较上周下降6.7pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为0.5%，较上周下降2.7pct。房地产板块PE为10.03X，较上周下降0.26X。
政策
7月13日，国务院正式批复并发布《扩大消费“十五五”规划》，将住房与房地产相关部署分散在促进大宗耐用商品消费、加强消费基础设施建设、加力完善促进消费制度机制三个板块，将住房正式纳入“大宗耐用商品消费”体系，相关表述有：“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”；“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”；“清理优化不合理限制性措施。…支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”。此次《规划》立足于扩大内需这一战略基点，为各项消费工作提供了清晰的实施路径。其中，关于房地产领域的政策设定，标志着行业正从以增量开发为主导的发展模式，向存量运营与消费服务深度融合的方向转型。从政策取向看，住房消费更加注重品质管理；物业服务被正式纳入消费扩容体系；消费基础设施投资获政策支持，商业地产迎来更新机遇；地方因城施策空间进一步打开。
投资建议
我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计销售将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，建议关注会议前的板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
