房地产：从总书记调研及今年以来最大体量旧改项目启动搬迁看上海城市更新进展-上海城市更新“按下加速键”？

　　事件

　　2026年7月15日，习近平总书记在上海市黄浦区半淞园路街道市民新村居民区考察调研。该居民区4幢上世纪50年代建成的楼房，通过改建更新，设立独立厨卫、加装电梯，居住条件明显改善。7月16日，静安区128街坊旧改项目迎来集中搬迁，项目涉及160余栋房屋、共计3481证，是上海今年以来规模最大的城市更新重点工程。

　　核心观点

　　【近期上海城市更新重要热点事件】

　　7月15日，习近平总书记在上海考察时强调，高质量推进城市更新是城市现代化建设的重要抓手，并来到黄浦区半淞园路街道市民新村居民区考察调研。市民新村4幢建于上世纪50年代的楼房，曾是典型的老旧小区，通过改建更新，设立独立厨卫、加装电梯，居住条件明显改善。2022年10月，黄浦区启动旧住房综合改造项目，涉及351户居民，通过“抽户+拆除重建”方式，不仅解决了居住安全与厨卫独用问题，还加装了电梯、新增了独立阳台，并配套建设口袋花园、地下车库等设施。项目于2026年3月交房。

　　7月16日，静安区128街坊旧改项目启动集中搬迁，项目涉及160余栋房屋、共计3481证，是上海今年以来规模最大的城市更新重点工程。项目位于共和新路街道，建于上世纪六七十年代（部分可追溯至50年代），均为非成套老旧住宅，今年2月9日由区政府批复确认房屋征收范围，7月3日启动正式签约，首日签约率达99.97%。本次征收为居民提供了两种补偿方式：1）产权调换：置换新房，房源涵盖静安、宝山、闵行、嘉定等多个区域，就近房源均价在3.04-5.22万元/平；异地房源均价在1.87-3.28万元/平，并给予不同程度的补贴（就近房源2700-5000元/平，异地房源5000-10500元/平的补贴）；若选择非本区房源还可额外获得20-30万元的选购奖励。2）货币补偿：项目征收范围内居住房屋的评估均价为6.16万元/平，建筑面积认定为居住面积的1.65。以片区最常见的33平居住面积（认定建面54.45平）的住房为例，房屋价值补偿为6.16万元/平*54.45≈335万元，加上各类奖励与补贴后，最高补偿总额估计可以达到654万元/套，折合补偿单价约为12.0万元/平。我们预估平均户均补偿价格大约在420万元/套，单价在7.7万元/平左右。周边3公里以内近期开盘的新房楼盘均价在11-15万元/平（中建·玖上琅宸26年3月加推开盘价14.7万元/平，苏河融景26年4月加推开盘价12.2万元/平，誉静安26年6月开盘11.8万元/平）；近期二手房成交均价在5.5-9.0万元/平。

　　静安区128街坊旧改资金来源由财政预算、地方政府专项债券两部分组成，专项债偿还资金来源为土地出让收入，资金覆盖率充足。虽然我们没有找到这个项目单独的总投资额，但是根据地方政府专项债券相关公告，静安区128街坊片区旧城区改建及静安区344街坊大徐家阁西块（13幅）两个土地储备项目总投资额239.8亿元，资金来源于：1）财政预算安排资金74.5亿元（占比31%，其中市本级36.4亿元、静安区38.1亿元）、2）地方政府专项债券资金165.3亿元（占比69%，其中市本级83.5亿元、静安区81.8亿元）。4月已发行104.2亿元专项债，债券期限3年，剩余额度将在2026年年内发行，专项债偿债来源为土地出让收入，预计地块将于2029年债券到期前完成出让，政府根据当前市场情况并参考周边出让地价，预计可实现土地出让总价251.0亿元，扣除轨交建设基金和农业专项基金后，土地出让净收益约为236.2亿元（其中128街坊在扣除前的土地出让收益预计约为150.7亿元，楼面单价约9万元/平）。根据项目资金平衡测算，项目产生的土地出让收入在偿还专项债券本息后，仍能累计现金结余62.9亿元，资金覆盖率达1.36倍。

　　【上海城市更新的计划、进展、模式】

　　上海城市更新已经取得阶段成果，住房更新的计划完成进度超过时间进度。7月8日，上海市建设交通工作党委副书记、市住房城乡建设管理委主任王桢披露了截至6月末的城市更新各项数据，这是今年以来官方最完整的一次进度通报。1）住房更新：截至6月底，老旧小区改造完成486.7万平，完成全年计划的61%（全年目标约800万平）；旧住房成套改造完成15.01万平，完成全年计划的75%（全年目标约20万平），受益居民3733户；城中村改造完成全部整体改造项目认定启动，累计动迁村居民5226户（全年目标1.2万户）。2）低效商办楼宇和商办设施转型升级：截至6月底，商办楼宇更新提升已完工项目13个，建筑面积58万平；在建项目37个，建筑面积135万平。

　　根据上海城市更新和住房发展“十五五”规划，至2030年，计划实施老旧小区改造3000-4000万平（今年目标占比20-27%），推动150栋、约200万平商办楼宇更新提升，推进不少于20个重点片区更新及片区内不少于300个更新项目实施。

　　目前上海“两旧一村”（主要指旧区改造、旧住房成套改造和城中村改造）旧住房改造模式有三种：1）拆除重建（原拆原建），改善居住条件、增加车位、新增少量房源、配建养老院等其他公共设施等：对非成套旧住房实施整体拆除，在原址重新规划建设，居民先搬出过渡，建成后回搬。典型案例有静安区彭浦新村街道彭一小区旧住房成套改造项目，涉及2110户居民，该项目中最大户型有110平，最小的仅7.5平，不规则房型多达282种，是上海市拆除重建改造项目中建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂、改造难度最高的小区之一，经过反复设计，最终将282种原始房型归并为94种。项目于2020年10月正式生效，2021年9月启动居民搬离，12月正式进场开工建设，2024年年底前完成居民摇号选房，2025年6月回搬。改造后，原址40幢非成套老旧住房被17幢2200套高层电梯住房替代，同时配建一个拥有近1700个车位的地下两层停车库以及一幢拥有172个床位的6层社区养老院。2）改建（贴扩建/抽户），通常是中间户迁走，其余户在改建完成后回迁，实现成套居住：保留原有建筑肌理，通过拓宽结构或抽走部分住户来增加厨卫面积。例如曹杨一村采用“贴扩建”模式，每户增加约8平，实现套内厨卫独用；贵州路地块采用“抽户”模式，释放面积增配独立卫生间。3）功能置换，通过协议腾退，将存量空间转为公益配套或保障性住房：例如徐汇区康健路341弄7-8号项目，改造前项目建于1954年，产证建面862平，共27证，原为上海总工会干部学校家属宿舍，后成为上海应用技术大学系统公房，房屋与土地权属关系复杂，系统公房改造所需的实施主体和资金来源长期难以确定，使得项目一直未能进入建设阶段。2023年，项目列入徐汇区旧住房更新实施计划，明确采用拆除重建方案，在市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、徐汇区和上海应用技术大学等方面推动下，房屋产权由学校移交至徐汇区属国企。产权完成移交后，上海徐房（集团）有限公司被明确为建设单位，徐汇区财政承担项目出资。这也是全市首例“产权移交”改造的城市更新案例。该项目于2023年9月开工，2024年4月通过竣工验收，建成后，原有27户居民回到原址居住，从启动到回搬仅用时一年；重建后的住宅总建面增加至4771平，新增房源统筹用于徐汇区其他旧住房更新项目居民的安置和各类保障性住房使用。

　　【上海城市更新的资金来源？】

　　政府财政+社会资本+金融工具三大资金方向构成主要资金来源；今年上半年上海地方政府专项债发行规模已超去年全年，加速推进的结果显著。上海城市更新资金来源有以下三大类：1）政府资金：主要包括中央预算资金（包括中央预算内投资、中央财政定额补助、国债、超长期特别国债等）、地方财政资金（省市级及以下预算资金、地方政府一般债券、地方政府专项债券等）等；2）社会资本：包括产权单位出资、实施运营主体出资、居民出资等；3）金融资金：包括政策性银行专项贷款、商业银行信贷，也包括城市更新公募REITs等创新融资工具。根据我们自己对上海地方政府政府专项债券的梳理，2025年投向城市更新项目的专项债券（包括城中村改造、棚户区改造、零星旧改等）发行规模108亿元，占地方政府专项债券发行规模的比重为8%，2026年上半年为124亿元，占地方政府专项债券发行规模的比重为18%，占比大幅提升，同时2026年上半年仅半年的发行规模就超过了2025年全年。

　　【2026年上海城市更新将聚焦哪些区域？】

　　在财政预算资金方面（不包括专项债），依据各区人民政府网站披露的各区财政预算中的政府性基金财政预算表，我们发现，2026年上海十五个区域政府性基金收入中安排用于征地和拆迁补偿支出的预算合计为1020亿元，较2025年预算下降34%。不过在浦西市中心七区中，普陀、静安区今年的城市更新规模预计较大。

　　1）静安、普陀两区用于征地和拆迁补偿支出的预算金额绝对值和增幅上都领跑其他各区，成为2026年城市更新的核心发力区。普陀区今年的预算达到139亿元，较2025年预算增长363%，是2025年实际执行数的2.6倍。普陀区今年多个板块已确定拆迁、改造计划。作为普陀现存面积最大的非成套小梁薄板小区，甘陵小区一至三号地块已于今年1月实现100%签约，涉及938户居民，3月启动腾空拆除，评估均价4.9-5.6万元/平，户均补偿超400万元，选择货币补偿并在普陀购房还能享受1000元/平的房票奖励，成为普陀旧改的标杆案例。轨交20号线沿线的广泉路站、金昌路站也已完成全部签约，其中广泉路站190证居民2025年5月便达成签约共识，评估均价5.8万元/平，叠加奖励补贴后约8万元/平，目前地块已启动拆除；金昌路站16产居住房屋2025年7月签约完毕，2026年二季度全面启动拆除。此外，真如副中心周边的岚皋粮库、市体育宫板块推进土地出让，兰溪路248弄列入旧改范围，曹杨八村187-189号因北石路道路新建工程被纳入征收范围，长寿路沿线的沪西工人文化宫、上海造币厂将打造滨水示范节点，桃浦智创城的低效工业用地收储也将在下半年启动，全方位的更新让普陀迎来发展新契机。静安区今年旧改以128街坊为核心抓手，这也是该区今年首个大规模旧改项目。静安区今年的预算高达110亿元，较2025年预算增长88%，是2025年实际执行数的1.95倍。除了成片旧改，静安2026年还计划启动4个旧住房成套改造项目，实施120万平旧住房修缮改造。

　　2）浦西市中心七区中，徐汇、黄浦、虹口、杨浦四个区今年的预算低于去年预算。徐汇区今年的预算为126亿元，较去年预算数下降了75%，仅为去年执行数的21%，去年的东安地块仅拆迁成本就达到了约500亿元，在江南新村等城市更新项目落地之后，今年的预算也同步下降。黄浦、虹口、杨浦区今年的预算分别为86、88、36亿元，较2025年年初预算数分别下降68%、15%、57%，2026年预算分别仅为2025年实际执行数的46%、42%、81%。

　　3）其余非市中心区域中，闵行区今年的预算为88亿元，较2025年预算增长120%，与2025年实际执行数基本持平。根据闵行区城市更新“十五五”规划，将推进颛桥镇中心村、浦江镇召稼楼、杜行老街、浦锦街道恒星村郁宋村、华漕镇诸翟村、七宝镇七宝村、吴泾镇共和村星火村、梅陇镇永联村曹中村共8个城中村改造项目。

　　4）浦东区今年的预算为164亿元，较2025年预算下降42%。

　　【旧改拆迁预期对楼市的影响】

　　目前看，仅对有旧改拆迁预期的局部区域有价格提升的影响，暂不能提振周边板块或非旧改小区。例如，去年静安区柳营路309弄、319弄，因为启动相关前期工作，拆迁预期升温。柳营路309弄在2025年6月的成交均价仅为5.9万元/平，11月已升至8.6万元/平，上涨幅度达46%，月均成交量也从2025年上半年的4套提升至8套。在此之前，柳营路309弄在这波下行周期里下跌较多，该小区在2022年10月的成交价接近8万元/平，但随着市场下行，至2025年3月成交价已跌至4.5万元/平。紧邻的柳营路319弄，也呈现出相似的走势，2025年12月的成交均