REITs行业周报：REITs指数环比下跌，产业园区、仓储物流板块本周跌幅较大

　　中证REITs指数环比下跌，维持行业“看好”评级

　　2026年第30周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%。我们认为，近期REITs市场在政策端与资金端共振下，板块配置逻辑持续强化。政策层面，保障性住房、消费基础设施等底层资产类别加速扩容，REITs市场广度与深度同步提升。资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳定高分红特性与债券形成利差优势，“资产荒”格局下优质底层资产稀缺性凸显，建议逢低布局具备稳定现金流与扩张空间的优质标的，维持行业“看好”评级。

　　商业类项目持续扩容，地方首单突破

　　本周REITs市场呈现商业类项目持续扩容、地方首单突破的特点，一级市场热度延续。发行与认购：华夏保利商业REIT（508605）公布公众配售结果，配售比例仅34.99%，公众认购资金4.62亿元，发行价3.593元/份，预计募资17.97亿元。该项目为首单央企商业不动产REITs，底层资产为广州保利中心和佛山保利水城。项目审核进展：7月23日，深交所审核通过华泰紫金华住安住商业REIT和平安西安高科产业园REIT。前者底层为广州、上海的酒店资产，拟发行5亿份，预计募资13.2亿元；后者为陕西省首单本土公募REITs，底层为西安软件新城13栋产业楼宇，出租率88.33%。

　　一周行情：中证REITs（收盘）指数环比下跌2.34%

　　2026年第30周，中证REITs（收盘）指数为710.62，同比下跌17.38%，环比下跌2.34%；从累计数值来看，2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌9.61%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-26.4%。本周中证REITs全收益指数949.2，同比下跌12.71%，环比下跌2.15%；从累计数值看，2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.51%，同期沪深300指数累计上涨16.78%，累计超额收益-18.29%。本周REITs市场交易规模成交量达6.04亿份，同比下降18.49%；成交额达21.82亿元，同比下降34.83%；区间换手率1.86%，同比-1.76pct。本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为-1.37%、-1.79%、-2.87%、-5.22%、-4.51%、-2.8%、-0.35%；一月涨跌幅分别为0.33%、1.32%、-0.33%、-5.46%、0.12%、-2.33%、3.25%。

　　一级跟踪：37只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃

　　2026年第30周，共有37只REITs基金等待上市，12只REITs基金等待扩募。待上市首发REITs中，商业不动产REITs达17支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公、零售商业、酒店等。第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体。

　　风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。