房地产行业第30周周报：新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比涨幅扩大；广州公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见
核心观点
新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。第30周47城新房成交面积210.0万平，环比上升9.2%，环比增速提升了24.3个百分点；同比下降14.4%，同比降幅扩大了1.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为1.1%、18.2%、3.0%，同比增速分别为15.9%、2.4%、-39.6%，一线城市同比涨幅扩大11.8个百分点，二线城市同比涨幅收窄5.0个百分点、三四线城市同比降幅扩大3.0个百分点。
二手房成交面积环比由负转正，同比涨幅扩大。第30周23城二手房成交面积为233.7万平，环比上升3.9%，环比增速较上周提升了7.0个百分点，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大了4.1个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为2.0%、6.5%、2.2%，同比增速分别为9.2%、4.8%、14.4%，一线城市同比涨幅较上周收窄了0.3个百分点，二线城市同比增速较上周提升了7.7个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了3.1个百分点。
新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第30周末，13城新房库存面积6203.0万平方米，环比增速为-14.9%，同比增速为-22.6%；去化周期14.2个月，环比下降2.2个月，同比下降4.9个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.3、15.0、20.8个月，一线城市环比上升0.4个月，二、三四线城市环比分别下降0.4、48.5个月；一、二、三四线城市同比分别下降2.9、0.4、45.3个月。
土地市场环比量涨价跌、同比量跌价涨；溢价率同环比均下跌。第29周百城全类型成交土地规划建筑面积为1016.6万平，环比上升45.3%，同比下降16.0%；成交土地总价为182.3亿元，环比上升34.0%，同比下降2.5%；楼面均价为1793.1元/平，环比下降7.7%，同比上升16.1%；土地溢价率为4.4%，环比下降0.1个百分点，同比下降1.0个百分点。
房企国内债券总发行量环比上升、同比下降。第30周房地产行业国内债券总发行量为171.6亿元，环比上升5.1%，同比下降20.2%。总偿还量为110.2亿元，环比下降36.9%，同比下降50.5%；净融资额为61.4亿元。
板块相对收益有所下降。第30周房地产行业绝对收益为-3.3%，较上周上升1.5pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-6.0%，较上周下降6.4pct。房地产板块PE为9.86X，较上周下降0.16X。
政策
7月21日，广州住建局公开征求《广州市住房发展“十五五”规划》意见。意见稿明确，“十五五”时期，广州将稳定住房市场，多措并举释放住房消费潜力，改革完善商品房基础性制度，其中提到“稳步有序推进现房销售制”。同时，优化住房供给，更好满足居民住房保障需求，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋。广州还将加力城市更新，创新推动老旧小区有序改造。
投资建议
从高频数据来看，7月以来楼市成交量同比增速持续走弱，我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计销售将有所回升。需要关注本周政治局会议的表态。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
