房地产行业第31周周报：新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比涨幅收窄政治局会议强调“稳定房地产市场”新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄，二手房成交面积环比由正转负、
核心观点
新房成交面积环比涨幅扩大、同比降幅收窄。第31周47城新房成交面积270.7万平，环比上升28.9%，环比涨幅扩大了19.7个百分点；同比下降2.6%，同比降幅收窄了11.8个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为13.3%、23.6%、47.1%，同比增速分别为-6.6%、14.4%、-16.4%，一线城市同比增速较上周下降22.5个百分点，二线城市同比涨幅扩大12.0个百分点、三四线城市同比降幅收窄23.2个百分点。
二手房成交面积环比由正转负、同比涨幅收窄。第31周23城二手房成交面积为220.8万平，环比下降5.5%，环比增速较上周下降了9.5个百分点，同比上升7.5%，同比涨幅较上周收窄了0.8个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为1.4%、-12.5%、-2.6%，同比增速分别为10.3%、-0.4%、20.1%，一线城市同比涨幅较上周扩大1.1个百分点，二线城市同比增速较上周下降5.2个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大5.6个百分点。
新房库存面积和去化周期同环比均下降。截至第31周末，13城新房库存面积7200.3万平方米，环比增速为-0.4%，同比增速为-10.1%；去化周期15.8个月，环比下降0.7个月，同比下降3.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为12.9、13.9、63.7个月，环比分别下降0.4、1.1、5.2个月，同比分别下降2.8、1.4、3.0个月。
土地市场环比量跌价涨，同比量价齐跌；溢价率环比上升、同比下降。第30周百城全类型成交土地规划建筑面积为1041.9万平，环比下降8.7%，同比下降8.1%；成交土地总价为239.3亿元，环比上升27.2%，同比下降56.8%；楼面均价为2296元/平，环比上升39.4%，同比下降53.0%；土地溢价率为6.1%，环比上升2.1个百分点，同比下降0.1个百分点。
房企国内债券发行量同环比均下降。第31周房地产行业国内债券总发行量为63.4亿元，环比下降63.1%，同比下降48.5%。总偿还量为96.9亿元，环比下降12.1%，同比上升95.7%；净融资额为-33.5亿元。
板块相对收益有所上升。第31周房地产行业绝对收益为5.0%，较上周上升8.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为6.3%，较上周上升12.3pct。房地产板块PE为10.42X，较上周下降0.56X。
政策
7月30日，中共中央政治局召开会议，与房地产相关的内容为“要切实筑牢安全屏障。稳定房地产市场”。虽然地产表述无增量内容，但本次会议针对财政货币政策延续更加积极和适度宽松基调，同时指出要“加大逆周期调节力度”，短期宏观政策方向将更加聚焦逆周期调节，下半年宏观政策有望加力，为房地产市场提供有利的宏观环境。
投资建议
此次政治局会议延续“稳定房地产市场”的表态，无增量内容，不过更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策或将为房地产市场提供有利的宏观环境。市场端，8月楼市将延续传统淡季，我们预计成交动能会延续减弱的状态，9月开始需要关注“金九银十”传统销售旺季是否出现量价基本面好转的情况，我们预计四季度开始销售有所回升。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。
现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。
风险提示：
政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
