房地产行业点评报告：京沪现房销售细则落地，贴息支持需求释放

　　投资要点

　　事件：9月28日，上海市住房城乡建设管理委等部门发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》。

　　京沪均明确新增项目优先现房销售，在途项目设置过渡安排：对于新增供地项目，两地均明确，2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。对于仍采用预售模式的项目，两地均要求单体建筑达到主体结构封顶条件。对于在途项目，两地均明确，2026年8月28日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，按照原政策执行；对于已取得建设用地使用权但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策，但在确保按时建成交付、加强预售资金监管的情况下，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。此外，上海明确，2026年8月28日前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的商品住房项目，也可按原有政策规定执行。整体来看，两地均采取新老划断、平稳过渡的方式，新增项目逐步向现房销售切换，存量项目保持政策连续性。

　　北京土地出让价款确定性更强，上海定金比例上限更高：土地出让价款方面，两地均明确可分期缴纳，首付款均要求在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款50%。余款方面，北京提出可延长至出让合同签订后两年内缴清，且不计利息；上海则提出余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，符合条件的可再延长一年，同样不计利息，待出让价款缴清后办理国有建设用地使用权首次登记。现房销售配套政策方面，北京明确现房销售项目取得施工许可证后可签订定金合同，定金金额不超过商品房总价款1%，上海定金比例上限为3%。我们认为，北京土地付款安排确定性更强，上海则将土地款缴清与后续销售节点进行了衔接，对企业项目资金统筹能力提出更高要求。

　　居民购房贷款贴息落地，购房成本进一步降低：财政部等部门联合发布《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，明确自2026年10月1日起，使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房、所购住房建筑面积不超过120平方米、住房价格不超过150万元的居民家庭可获得贴息支持，符合条件的贷款规模最高100万元，财政部门按照年化1个百分点给予贴息，期限最长5年，政策实施期暂定1年。对购房者来说，以100万元商业贷款期限30年、贷款利率3.05%、等额本息计算，贴息5年累计可节约利息支出约4.7万元，月均节约成本约789元。

　　投资建议：我们认为，作为房地产市场规模较大、政策影响力较强的一线城市，京沪政策落地有望为其他核心城市完善相关配套措施提供参考。购房贷款贴息政策通过降低居民购房融资成本，有助于改善市场预期，与供给端销售制度改革形成政策合力。建议关注在存量市场中有竞争力的商业和二手房交易平台，以及融资渠道多元、核心城市布局较优、产品及运营能力突出的企业：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口；2）商业及物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注希慎兴业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。

　　风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。