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基于住房资产估值框架的分析：稳定房地产市场的政策工具选择
摘要
在现金流折现框架下构建区分房屋结构与土地价值的住房估值模型，据以测算2021年以来房价深度调整的来源：房租增速下降和风险溢价上升是房价下行的主要推动力，利率下行不足以对冲。情景分析显示，中性情景下北上深房价存在上行空间，低迷情景下全国房价仍有较大向下调整压力。比较各类政策工具，本文认为供给侧政策和放开限购限售等措施难以直接改善购房收益预期；充分的逆周期政策特别是降低政策利率，通过降低贴现率、改善租金增长预期和降低风险溢价三个渠道提升住房估值、激发购房需求，是当前稳定房地产市场的关键选择。
关键词 房地产估值 房价租金比 风险溢价 逆周期政策
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