建材：房地产新政多箭齐发，国资收储有望加快，持续看好地产链建材表现

　　事件： 2024 年 5 月 17 日，中国人民银行连发三则重要通知，宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限、下调个人住房公积金贷款利率、调整个人住房贷款最低首付款比例。明确将新设立保障性住房再贷款，规模 3000 亿元，可带动银行贷款 5000 亿元。

　　央行房贷放松政策力度超预期，多地取消限购助力地产销售改善。 继 4 月 30 日政治局会议关于地产政策的积极定调后， 5 月以来购房侧政策密集发布，多个城市取消限购或继续优化限购政策。5 月 17 日，央行发布 3 项购房端房贷政策，涉及降低房贷首付比例（最低首付比例：首套房降至 15%、二套房降至 25%）、降低公积金贷款利率（5 年以下及 5 年以上首套利率下调 0.25 个 pct 至2.35%、 2.85%，二套利率调整为不低于 2.775%、 3.325%）、取消商业贷款利率下限，政策放松力度超预期。目前限购和房贷宽松政策持续加码，后续房地产销售数据回暖值得期待，充分助力地产链建材企业需求改善以及估值修复。

　　60+城支持地产“以旧换新”，国资收储去库进程有望提速。 2023年以来，我国已有 60 余城表态支持住房“以旧换新”，通过中介“优先售”或国企收购存量房等多种模式，将消化存量二手房和新房去库销售相结合，未来有望在更多城市推广，带动二手房和新房销售。此外，国资收储商品房进程或将提速， 5 月 14 日，杭州临安区宣布收购一批商品住房用作公共租赁住房。 5 月 17 日，住建部提出城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房，且央行明确将新设立保障性住房再贷款，规模 3000 亿元，按照贷款本金的 60%发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元，结合超长期国债的发行，我们认为后续国资在收储新房去库上或将持续发力，和“三大工程”中的保障房建设结合。

　　保交楼工作基调不改，房企融资协调机制持续。 2023 年保交楼政策积极推进，全年地产竣工面积维持高增，此前市场预期在高基数基础上 2024 年竣工面积或承压，且此前政策基调尚不明确。5 月 17 日的国新办会议上，住房城乡建设部表示，住建部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案，分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建设交付。 2024 年 1 月，住建部和金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出建立城市房地产融资协调机制，近期住建部再次提出城市政府推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，满足在建项目合理融资需求。未来随相关资金支持的落地使用，有助于化解房企资金压力，优先利好地产竣工端复苏，消费建材回款、现金流、需求及盈利指标有望充分受益。

　　消费建材经营指标有望改善，地产回暖预期非房需求稳健。 此前消费建材受地产下行、疫情以及原材料价格影响较大，经营增速放缓、盈利能力下滑，目前迎来修复预期。原材料价格压力减小，大 B、小 B 和 C 端共同发力，新产品新业务快速成长，同时行业集中度有一定提升，行业龙头发展更为平稳，毛利率有所改善。地产行业下行背景下，部分企业在 2021-2023 年间对应收账款进行大规模减值计提，风险释放较为充分。随政策落地执行，地产端业务需求复苏和业务回款有望好转，未来行业龙头业绩增速、盈利水平、现金流持续改善值得期待。头部消费建材公司大多基于传统地产需求拓展基建类及 C 端零售业务，优化下游客户结构。 2024 年我国基建投资稳增长基调持续， C 端属性明显的品种受益存量房重装需求增长，非房需求提供建材行业发展的有力支撑。

　　投资建议： 房地产行业迎来重磅利好政策，多地放松限购，房贷放松政策超预期，以旧换新和国资收储有望提速，销售端和融资端多策并举，助力建材行业需求回暖及回款改善，地产链消费建材优先受益，建议关注各细分领域优质龙头，受益下游供需关系改善预期、房企资金压力缓解、项目需求逐步回暖及行业集中度提升。建议关注：三棵树、兔宝宝、亚士创能、东方雨虹、北新建材、伟星新材等。

　　风险提示： 政策执行不及预期，原材料价格上涨，市场竞争加剧，回款不及预期。