房地产行业研究周报：3月百强房企销售同比转正 民企拿地占比提升

　　投资摘要：

　　每周一谈：3月百强房企销售同比转正民企拿地占比提升

　　3月房企销售排行榜出炉，百强房企权益销售额同比转正。中指研究院房企权益销售额TOP100总金额累计同比增速+6%，较1月提高12.4pct，单月同比增速+29.2%，尽管较2月增速回落6.7pct，但仍保持20%以上高增速，在农历错位、疫情积压需求等影响在三月逐步消退后，房企端数据仍保持修复态势，销售市场复苏方向再获确认。

　　3月全国商品房销售累计同比增速有望回正。进入2023年，TOP100房企权益销售额与统计局商品房销售额累计同比增速的差值收窄，主要源于百强房企中出险房企销售占比下降，国央企销售规模提升，1-2月统计局较TOP100房企口径销售额累计同比高约6pct，从这一经验来看，3月TOP100房企权益销售额累计同比增速为+6%，则统计局销售额累计同比增速有望转正。

　　大规模房企仍体现出竞争优势，中部房企在市场带动下销售亦有改善。TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企3月权益销售额累计同比增速分别为+18.7%、+4.48%、-9.1%，分别较上月提升15.1pct、11.1pct、14.9pct。

　　除新进排行榜房企外，TOP50房企中27家房企实现累计同比增速转正。其中7家房企增速达+100%以上，累计增速+30%以上房企22家；增速最高的10家房企分别为保利置业（+208%）、华发股份（+146%）、中建东孚（+146%）、中国中铁（+131%）、越秀地产（+111%）、华润置地（+104%）、国贸地产（+101%）、中海地产（+76%）、电建地产（+74%）、保利发展（+58%）。

　　3月房企土拍排行榜数据公布，民企及混合制房企占比提升，地方城投占比降低。3月中指研究院统计房企权益拿地金额TOP50房企中，国央企、地方国企及城投、民企、混合制房企拿地金额占比分别为23%、39%、29%、8%，分别较上月累计口径减少11pct，持平，增加3pct，增加6pct。

　　3月随着大部分核心城市启动一批次供地，部分房企显著提升拿地力度。其中新增拿地金额显著提高房企包括，保利发展+92亿，绿城中国+67亿，伟星房产+50亿，招商蛇口+41亿，龙湖集团+45亿，中海+42亿，万科+34亿，华发股份+32亿，首开股份+27亿。

　　行业复苏获房企端数据再度确认，尽管2月的高强度同比增长难以维持，但销售的绝对值来看仍显著好于2022年。在缺少政策强刺激的预期下，购房者与房企都将优先关注核心区位的优质项目，市场延续分化，手握优质项目房企将持续受益，这一背景下，本轮地产复苏周期将仍保持弱贝塔强阿尔法的格局。

　　核心城市土拍将保持高关注度，一二线优质土地获取难度将提升，在控制溢价率背景下，土地最终获取取决于运气（摇号）与资金充裕水平（同时参与多宗地块提升获取概率），给房企经营带来一定不确定性。未来仍需持续跟盯销售拿地端实时变动，当前仍看好销售同比增长，货值聚焦核心城市的优质房企。

　　数据追踪（3月20日-3月26日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+45pct、+1pct，一线城市+51pct，-3pct，二线城市+36pct，-2pct，三线城市+61pct，+18pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+119ct，累计同比+42pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比+16pct，成交金额累计同比+9pct，土地成交溢价率为4%。

　　城市行情环比：北京（+47pct），上海（-15pct），广州（+75pct），深圳（-41pct），南京（+5pct），杭州（+23pct），武汉（-7pct）。

　　投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。