房地产行业研究周报：土地市场观察 整体改善核心城市回暖显著

　　投资摘要：

　　每周一谈：土地市场观察整体改善核心城市回暖显著

　　截止至3月底，2023年土地市场仍表现为供应成交建筑面积同比增速仍为负，但成交同比增速始终好于供给端，成交量下行主要受供应端拖累。2023年一季度成交建面、供应建面、土地成交总价累计同比分别为-27%、-37%、-19%；此外从边际来看，供应建面、成交建面累计同比增速均表现出逐月提升，随着供给总量提升，成交量同比增速也开始回升。

　　2023年土地市场热度逐渐提升，表现为成交楼板价同比向上，溢价率逐月提升。2023年3月成交楼板价单月同比增速+4%，较2月有所下滑，但整体保持向上趋势；1-3月土地溢价率逐月提高，3月400城整体溢价率为7.5%，为2021年8月至今最高值，土地市场热度有显著提升。

　　从结构来看，土地成交热点向核心城市汇集。截止至4月中，2023年克而瑞监控400城中，一二线成交总价占比提升4pct至66.5%，建面口径占比提升1.1pct至31.4%，保持了近年占比持续提升趋势；具体城市来看，2023年成交总价占比前十城市为杭州、西安、北京、南京、苏州、广州、成都、宁波、温州、合肥，均为核心城市，且多数城市占比较往年有显著提高；考虑到上海等核心城市尚未完成首批土拍，预计房企拿地聚焦核心城市现象有进一步显著可能。

　　集中供地22城多数土地市场热度升温，且好于全国整体水平。由于进入2023年部分城市集中供地土拍规则变动，地块出让日期分散，我们使用年度口径作比而非批次；从已启动集中供地的城市来看，2023年成交楼板价多数同比上涨，供应地块质量有所提升；溢价率同步走高，其中溢价率较高城市包括宁波10.9%、合肥10.9%、深圳10.1%、杭州9.8%、南京8%，均显著高于平均水平，溢价率提升幅度较大的城市包括杭州+5pct、合肥+4.8pct、宁波+4.6pct、深圳+3.3pct，土地市场热点向核心一二线城市聚焦。

　　从房企端来看，3月随着核心城市进入集中供地，部分房企拿地规模有明显提升。1-3月拿地规模前十房企依次为华润、保利发展、绿城、越秀、伟星房产、招商、建发、龙湖、广州城投、中海；3月单月拿地强度提升较高的房企依次为保利发展、绿城、伟星、龙湖、广州城投、中海、招商、方远、万科、华发。

　　从结构来看，房企混合制及民企在三月拿地占比提升，地方国央企占比下降。相较1-2月，3月民企、混合制房企拿地占比分别提升8pct、17pct，地方国央企占比下降26pct，随着市场复苏，民企拿地积极性有所提升。

　　由于本轮复苏聚焦一二线，未来房企拿地策略同步聚焦核心城市，拿地规模及未来促进销售规模取决于两点，其一为房企的摇号结果，其二为房企资金雄厚水平，通过参与多个地块竞拍，可以提升获取概率。整体来看，头部国央企仍具备优势，此外地方国央企聚焦核心区域，同样有规模扩张机遇。数据追踪（4月3日-4月9日）：

　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+46pct、+7pct，一线城市+178pct，+10pct，二线城市+35pct，+1pct，三线城市+12pct，+20pct。

　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+123ct，累计同比+47pct。

　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-8pct，成交建筑面积累计同比+18pct，成交金额累计同比+4pct，土地成交溢价率为6.8%。

　　城市行情环比：北京（-39pct），上海（-61pct），广州（-51pct），深圳（-55pct），南京（-25pct），杭州（-26pct），武汉（-40pct）。投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。